THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 13/TB-VKS-DS NGÀY 19/3/2021 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VỀ VỤ ÁN "TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỦY QUYẾT ĐỊNH CÁ BIỆT"

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Các bên tranh chấp đều thống nhất được với nhau về nguồn gốc phần đất tranh chấp là do vợ chồng ông Trương Tư Bình, bà Nguyễn Lệ Hoa tự khai phá vào năm 1992, đến ngày 10/02/2012 bà Hoa mới được UBND huyện Phú Quốc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích theo đo đạc thực tế là 15.834,9m² thuộc thửa số 6 tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại ấp Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Tại Chứng thư định giá của Công ty TNHH Định giá Thịnh Vượng ngày 11/6/2019 xác định giá trị tài sản tranh chấp là 19.250.239.000 đồng, các bên tranh chấp không ai có ý kiến phản đối hay yêu cầu định giá lại tài sản.

Quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn vợ chồng bà Hoa, ông Bình xác nhận có đứng ra chuyển nhượng diện tích đất trên cho 02 người vào 02 thời điểm khác nhau. Lần thứ nhất, vợ chồng bà Hoa bán cho bà Lương Thị Mai Phương theo hợp đồng chuyển nhượng viết tay ngày 06/3/2001 với giá 144 triệu đồng, bà Phương đã thanh toán và nhận đất xong, sau khi nhận đất bà Phương thuê vợ chồng bà Hoa trông coi và trồng tràm với giá 30 triệu đồng, tuy nhiên do bà Phương chưa thanh toán số tiền này nên lần thứ hai khi có bà Nguyễn Thị Loan hỏi mua đất thì vợ chồng bà Hoa lại tiếp tục làm giấy tay bán cho bà Loan vào ngày 15/5/2002 với giá 135 triệu đồng, nhưng chỉ nhận cọc số tiền 50 triệu đồng. Tuy nhiên, phía bà Loan xác định vợ chồng bà Hoa đã chuyển nhượng cho bà diện tích đất trên với giá 135 triệu đồng, bà đã thanh toán đủ cho vợ chồng bà Hoa. Tại kết luận giám định số 1818/C54B ngày 13/11/2013 của Phân viện KHHS tại Thành phố Hồ Chí Minh - Tổng cục Cảnh sát Phòng chống tội phạm kết luận đối với các chữ ký của bà Hoa trên giấy sang nhượng đất ngày 15/5/2002 và giấy nhận tiền ngày 05/7/2004 là do bà Hoa ký. Do đó, có cơ sở để xác định vợ chồng bà Hoa xác lập việc chuyển nhượng cho bà Phương và bà Loan trên cùng diện tích đất tranh chấp và đều nhận đủ tiền của bà Phương và bà Loan thanh toán.

Tại thời điểm vợ chồng bà Hoa xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Phương năm 2001, bà Loan năm 2002, diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch chỉ chuyển nhượng với nhau bằng giấy viết tay. Đến ngày 10/02/2012, bà Hoa được UBND huyện Phú Quốc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 672898, vợ chồng bà Hoa lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lương Thị Mai Phương, công chứng tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh Kiên Giang ngày 21/02/2012.

Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay giữa vợ chồng bà Hoa với bà Nguyễn Thị Loan vào ngày 15/5/2002, thấy rằng: Tại thời điểm chuyển nhượng, diện tích đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng không được công chứng chứng thực theo quy định pháp luật, sau một thời gian thì phát sinh tranh chấp. Tại Báo cáo kết luận – kiến nghị ngày 21/12/2011 của UBND xã Bãi Thơm thể hiện trong thời gian từ ngày 01/10/2009 đến ngày 15/3/2010 bà Hoa nhiều lần yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay ngày 15/5/2002 giữa bà với bà Loan, nhưng bà Loan không đồng ý việc hủy hợp đồng mà yêu cầu được đứng tên đăng ký quyền sử dụng đất. Trên thực tế, diện tích đất tranh chấp trên hiện nay vẫn do vợ chồng bà Hoa, ông Bình quản lý sử dụng, phù hợp với lời khai nhân chứng và lời trình bày tại Biên bản đối chất ngày 04/12/2017 giữa bà Loan với ông Bình (chồng bà Hoa) thể hiện vợ chồng bà Hoa, ông Bình chỉ bán và hoàn thành việc giao đất cho bà Phương, chứ không bán đất cho bà Loan, bà Loan chưa nhận đất và không có quá trình quản lý sử dụng đất. Do đó, có căn cứ để xác định, giữa vợ chồng bà Hoa với bà Loan có xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, phía bà Hoa đã nhận đủ tiền nhưng chưa giao đất cho phía bà Loan, do đó Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/5/2002 vô hiệu là có căn cứ, xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu do cả 02 bên, và tuyên buộc vợ chồng bà Hoa hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại theo chứng thư định giá tài sản là phù hợp.

Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay giữa vợ chồng bà Hoa với bà Lương Thị Mai Phương thấy rằng: Tại thời điểm chuyển nhượng diện tích đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được công chứng chứng thực theo quy định pháp luật. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Phương đã nhận đất và tiến hành trồng tràm, nội dung này được phía bị đơn vợ chồng bà Hoa, ông Bình thừa nhận. Mặt khác, sau khi được UBND huyện Phú Quốc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng bả Hoa, ông Bình thực hiện việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Phương tại Phòng công chứng số 2 tỉnh Kiên Giang là thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận quyền sử dụng đất này cho bà Phương là có căn cứ pháp luật.

Từ những căn cứ trên, thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng viết tay ngày 15/5/2002 giữa vợ chồng bà Hoa, ông Bình với bà Loan vô hiệu, đồng thời xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu để tuyên buộc các bên bồi thường thiệt hại, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có căn cứ, việc Toà án cấp sơ thẩm xác định giá trị pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng theo quy định pháp luật để công nhận quyền sử dụng đất tranh chấp trên cho bà Phương là đảm bảo quyền cho người có quyền sử dụng đất thực hiện quyền của mình là có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay ngày 15/5/2002 giữa vợ chồng bà Hoa, ông Bình với bà Loan, trong khi hai bên chưa hoàn thành việc giao nhận đất, vi phạm các điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm a.4, a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/204 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quy định: "a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;...

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền."

Việc Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất ngày 15/5/2002 giữa vợ chồng bà Hoa, ông Bình với bà Loan là không đúng quy định pháp luật, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự trong vụ án.

Trên đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy quyết định cá biệt”, Tòa án cấp phúc thẩm xét xử không đúng quy định của pháp luật dẫn đến việc Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên Bản án sơ thẩm đúng pháp luật. Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh thông báo đến các Viện kiểm sát nhân dân tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu, rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự./.