Thông báo rút kinh nghiệm số 19/TB-VC1-V2 ngày 16/4/2024 của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 19/TB-VC1-V2 NGÀY 16/4/2024 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI VỀ VỤ ÁN “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Tại đơn sửa đổi đơn khởi kiện ngày 29/7/2021, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc bị đơn: Tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng về việc bàn giao diện tích 138m² đất đã mua bán theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 109694 ngày 15/9/2003 của Ủy ban nhân dân huyện An Dương cấp cho chủ sử dụng là ông Nguyễn Đức Thuyết. Đồng thời, trong lời trình bày của bị đơn cũng luôn khẳng định mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng là sẽ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền, giao đất cho bà Hạnh. Trường hợp không giao được đất sẽ bồi thường cho nguyên đơn theo giá thị trường. Bị đơn cũng không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuy không tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng lại nhận định và áp dụng các điều luật về hợp đồng vô hiệu (Điều 131, 407, 408 Bộ luật dân sự) và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là giải quyết chưa đúng yêu cầu của đương sự.

Hơn nữa, nguyên đơn yêu cầu bị đơn giao đủ diện tích 138m² đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, trong khi bị đơn đã giao cho bà Hằng (vợ ông Út, người ký hợp đồng mua bán ban đầu với ông Thuyết) 69m². Như vậy, bị đơn đã thực hiện giao được ½ thửa đất cho người liên quan. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết vào ngày 08/10/2003 là chưa chính xác.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định “Do đối tượng là quyền sử dụng đất... không thực hiện được vì Giấy chứng nhận đã bị hủy”. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tòa án tuyên bố hủy mặc dù không có đương sự nào yêu cầu. Hơn nữa căn cứ khoản 1 Điều 408 Bộ luật dân sự Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được là chưa xem xét đầy đủ và chưa giải quyết tận cùng vấn đề. Thửa đất giao cho ông Thuyết bởi một quyết định hợp pháp, không có đương sự nào khiếu nại về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Thuyết và cũng không có đương sự nào khiếu nại về trình tự, thủ tục thu hồi đất và cấp đất cho ông Thuyết. Ông Thuyết đã thực hiện đày đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Chính quyền địa phương vẫn xác nhận thửa đất tranh chấp được cấp cho ông Thuyết. Tuy nhiên, thửa đất đã bị các hộ dân lấn chiếm. Do đó, để giải quyết triệt để vấn đề cần đưa đầy đủ những người đã tham gia vào quá trình chuyển nhượng thửa đất và sinh sống trên thửa đất vào tham gia tố tụng và trình bày ý kiến. Mặt khác, trong vụ án có tranh chấp quyền sử dụng đất, do đó vai trò hòa giải và tham gia của chính quyền địa phương, các cơ quan quản lý đất đai rất quan trọng. Vì vậy, cần thu thập đầy đủ các biên bản hòa giải của chính quyền địa phương, ý kiến và hướng giải quyết của địa phương về việc giải quyết vấn đề do có sự lấn chiếm đất của các hộ dân vào đất được giao hợp pháp.

Trong vụ án, bà Chuyên (vợ ông Thuyết) cho rằng không bán đất cho bà Hạnh chỉ bán đất cho ông Út; phù hợp với giấy mua bán ngày 14/7/2003 (viết tay) giữa bà Chuyên, ông Thuyết với ông Út, thể hiện hai bên chỉ mua bán 135m² chứ không phải là 138m² đất như yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tại thời điểm này bà Hạnh chỉ ký vào giấy mua bán với tư cách là người làm chứng. Ông Thuyết, bà Hạnh đều trình bày về việc ông Thuyết giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho bà Hạnh. Tuy nhiên, tại Hợp đồng chuyển nhượng viết tay ngày 08/3/2003 lại thể hiện việc giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông Út. Do đó, việc xác định bà Hạnh có thực sự là người đã mua đất của ông Thuyết hay không? hay bà Hạnh thamYHIVA gia vào giai đoạn nào của quá trình mua bán giữa ông Thuyết, bà Chuyên và ông Út cũng ảnh hưởng đến kết quả giải quyết vụ án. Mặt khác, theo hồ sơ vụ án còn có những mâu thuẫn giữa các tài liệu, lời khai của đương sự cần được đối chất làm rõ; Giấy mua bán ngày 10/8/2003 có chữ ký tên Chuyên nên cũng cần lấy ý kiến của bà Chuyên để xác định bà Chuyên có ký vào giấy mua bán hay không? có yêu cầu giám định chữ ký hay không? vì có liên quan đến nghĩa vụ và tư cách tố tụng của bà Chuyên. Đồng thời, tại Biên bản thỏa thuận ngày 14/7/2023 cũng có sư mâu thuẫn, người bán là vợ chồng ông Thuyết, người mua là ông Út, người làm biên bản là Nguyễn Tiến, bà Hạnh ký làm chứng đồng thời là người mua; chữ ký của ông Út lại ở trang sau cùng cùng với chữ ký của bà Hạnh làm chứng. Tuy nhiên, toàn bộ cụm chữ người mua và chữ ký Vũ Thị Hạnh có nét thanh hơn hẳn nét bút của ông Út, ông Thuyết, bà Chuyên, ông Tiến. Vì vậy, cũng cần lấy ý kiến của ông Nguyễn Tiến về những vấn đề liên quan đến biên bản thỏa thuận ngày 14/7/2003.

Với những vi phạm nêu trên, không thể khắc phục được tại cấp phúc thểm nên Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tuyên hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội nêu lên để rút kinh nghiệm chung Viện kiểm sát nhân dân tỉnh, cấp huyện trong khu vực nhằm nâng cao chất lượng giải quyết vụ án dân sự./.