Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc (Quyết định giám đốc thẩm số 270/2024/DS-GĐT)

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 270/2024/DS-GĐT)

Quyết định giám đốc thẩm số 270/2024/DS-GĐT ngày 24/10/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Nội dung hủy án:

“[3] Theo “Giấy cam kết” cùng ngày 17/3/2020 chỉ có chữ ký của ông T1 và bà A, có nội dung ông Dương Lương T1 cùng bà Nguyễn Thị Thúy A “…Chúng tôi xin cam kết đồng ý chuyển nhượng thửa đất số 75, tờ bản đồ số 09…cho ông Nguyễn Hải V …theo yêu cầu ông Dương Chí T, để thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ký ký ngày 17/3/2020 giữa ông V và ông T. Chúng tôi xin cam kết làm đúng theo cam kết này…Giấy cam kết được lập thành 02 bản có giá trị ngang nhau, bên ông T 01 bản, bên cam kết 01 bản”. Vụ án đã được Tòa án nhân dân quận KN xét xử sơ thẩm lần thứ nhất ngày 31/3/2021, tuy nhiên tại cấp sơ thẩm không thể hiện phía ông T có cung cấp cho Tòa án “Giấy cam kết” ngày 17/3/2020 trên, ông T chỉ cung cấp “Giấy cam kết” này tại phiên tòa phúc thẩm ngày 19/5/2022 và ông T1 cũng có đơn yêu cầu tham gia tố tụng. Do có tình tiết mới nên Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã xét xử phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm về giải quyết lại theo thủ tục chung.

…

[5] Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 20/4/2020 giữa ông T và ông V làm cơ sở để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng các quyền sử dụng đất cho nhau, ngoài ra ông T và ông V không thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ai khác (không ký với ông Dương Lương T1, bà Nguyễn Thị Thúy A). Mặt khác, về thỏa thuận phương thức thanh toán đối với việc cấn trừ thửa đất số 75 không rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa bên bán và bên mua do đó, không có căn cứ cho rằng ông V có thực hiện việc thỏa thuận với vợ chồng ông T1. Trường hợp này, ông T không có quyền đơn phương ép buộc ông V phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 75 trực tiếp từ ông T1. Nếu ông T, ông T1, bà A muốn ông V nhận chuyển nhượng, thì phải bàn bạc, thỏa thuận và ký kết với ông theo cách thức giải quyết ghi tại mục V (Điều kiện cam kết chung) của Hợp đồng đặt cọc.

[6] Như vậy, các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc là do lỗi của cả hai bên là ông T và ông V. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định phạt cọc trong trường hợp này là không có cơ sở, làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của bị đơn, cần phải hủy bản án phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giải quyết phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.”