Nguồn án lệ về việc tranh chấp về quyền dân sự và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở (Quyết định giám đốc thẩm số 24/2023/DS-GĐT)

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP VỀ QUYỀN DÂN SỰ VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 24/2023/DS-GĐT)

Quyết định giám đốc thẩm số 24/2023/DS-GĐT ngày 22/4/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội hủy Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh về việc tranh chấp về quyền dân sự và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Nội dung hủy án:

“[4] Việc thay đổi mục đích sử dụng của khu đất phía nam mặt tiền nhà ông Th từ đất cây xanh thành đất ở (sau khi điều chỉnh quy hoạch lần 2 được xác định là biệt thự B1) là trên cơ sở Quyết định số 6568/QĐ-UBND ngày 10/10/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt điều chỉnh (lần 2) quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Quần thể trung tâm hội nghị, khu dịch vụ, khu nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng F tại khu vực đồi cột 3 đến cột 8, thành phố H. Theo đó, lô 47-BT6B từ quy hoạch là đất cây xanh được thay đổi quy hoạch thành đất ở. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xem xét việc lập đồ án quy hoạch của Công ty F và Quyết định số 6568/QĐ-UBND ngày 10/10/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố H nêu trên có đúng quy định của Luật Quy hoạch năm 2009 và các văn bản pháp luật có liên quan hay không nhưng đã công nhận quyền dân sự của ông Th được hưởng thụ, sử dụng những tiện ích của phần đất cây xanh (phía nam mặt tiền nhà ông Th) phục vụ cho Khu biệt thự là chưa đủ cơ sở vững chắc.

[5] Mặt khác, các quyền ông Th yêu cầu Tòa án công nhận liên quan đến quyết định hành chính cá biệt. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ yêu cầu của ông Th đối với Quyết định số 6568/QĐ-UBND ngày 10/10/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố H để hướng dẫn ông Th khởi kiện vụ án hành chính hoặc xem xét quyết định cá biệt trong vụ án dân sự theo quy định tại Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 là giải quyết chưa toàn diện vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xem xét, đánh giá việc điều chỉnh quy hoạch (lần 2) của UBND thành phố H theo Quyết định số 6568/QĐ-UBND ngày 10/10/2018 có đúng không nhưng đã buộc Công ty cổ phần tập đoàn F chấm dứt hành vi rao bán nhà sẽ xây dựng (biệt thự B1) trên đất cây xanh đến khi có thỏa thuận cụ thể về việc thay đổi Phụ lục 01 của Hợp đồng mua bán nhà ở số BT6B-12B/2018/HALONG ký ngày 06/01/2018 là không đủ căn cứ.

[6] Trường hợp Quyết định số 6568/QĐ-UBND ngày 10/10/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố H đúng quy định pháp luật thì việc thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở số BT6B-12B/2018/HALONG phải được các bên liên quan thực hiện theo Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015; khi giải quyết tranh chấp, Tòa án phải căn cứ vào quy định này để xác định phạm vi quyền dân sự của các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên xử “buộc Công ty cổ phần tập đoàn F chấm dứt hành vi rao bán nhà sẽ xây dựng (biệt thự B1) trên đất cây xanh đến khi có thỏa thuận cụ thể về việc thay đổi Phụ lục 01 của Hợp đồng mua bán nhà ở số BT6B-12B/2018/HALONG ký ngày 06/01/2018 là chưa có cơ sở vững chắc. Do đó, cần hủy bản án dân sự sơ thẩm, bản án dân sự phúc thẩm để giải quyết lại vụ án. Trường hợp cần xem xét quyết định cá biệt trong vụ án dân sự, Tòa án phải xác định thẩm quyền giải quyết vụ án theo quy định tại Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự.”