Quyết định giám đốc thẩm số 122/2024/DS-GĐT ngày 10/5/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Nội dung hủy án:

1. Bà H cho rằng do có thỏa thuận ba bên (giữa ông D, bà H và bà V) về việc bà V thay ông D nhận tiền đặt cọc nên bà H đã giao số tiền cọc (bằng tiền mặt) cho bà V và bà H đã hoàn thành nghĩa vụ với ông D. Tòa án phúc thẩm cho rằng điều này đúng với quy định tại các Điều 365, 370 Bộ luật Dân sự năm 2015 về “Chuyển giao quyền yêu cầu” và “Chuyển giao nghĩa vụ” là chưa chính xác, bởi lẽ:

• Trong vụ án này, bà H không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh việc có đưa tiền cọc cho bà V theo như lời khai của bà. Trong khi đó, bà V phủ nhận lời khai của bà H, cho rằng bà H không giao bất cứ khoản tiền cọc nào mà khấu trừ tiền cọc vào khoản tiền bà V đang nợ con gái bà H nên bà V không có tiền chuyển giao cho ông D và việc nợ nần giữa bà V với con gái bà H thì ông D không hề biết. Lời khai của ông D cũng cho rằng ông không biết việc bà H cấn trừ số tiền đặt cọc vào số nợ của bà V với con gái bà H.
• Theo như lời khai của ông D và bà V thì giữa hai người có thỏa thuận riêng đó là bà V nhận 700.000.000 đồng tiền cọc thay cho ông D để sau đó bà V chuyển giao cho ông D 300.000.000 đồng (sau khi bà V khấu trừ 200.000.000 đồng tiền cọc mà bà V đã giao ông D trước đây và 200.000.000 đồng tiền chênh lệch giá bán đất bà V được hưởng) và số tiền 300.000.000 đồng này ông D sẽ cho bà V mượn nếu bà V cam kết ký giấy nhận nợ có công chứng. Tuy nhiên do bà H không hoàn thành thỏa thuận ba bên là giao tiền cọc cho bà V, dẫn đến bà V không thể hoàn thành nghĩa vụ giao tiền cho ông D nên thỏa thuận về việc ông D cho bà V mượn số tiền 300.000.000 đồng cũng không thể thực hiện được. Đối chiếu với quy định tại Điều 283 Bộ luật Dân sự năm 2015 về “Thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba”: “Khi được bên có quyền đồng ý, bên có nghĩa vụ có thể uỷ quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện nghĩa vụ nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu người thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”, thì bà H đã vi phạm thỏa thuận ba bên nên được xem là chưa hoàn thành nghĩa vụ đặt cọc cho ông D.

2. Tòa án phúc thẩm còn cho rằng giữa ông D và bà V đã hoàn thành giao dịch vay mượn số tiền 300.000.000 đồng nên ông D có quyền khởi kiện buộc bà V trả lại số tiền này hoặc cho rằng bà V không có chứng cứ gì để chứng minh bà H cấn trừ nợ vào số tiền đặt cọc, là chưa đủ cơ sở, bởi lẽ: Giữa ông D và bà V mặc dù có thỏa thuận riêng về việc ông D cho bà V vay mượn số tiền 300.000.000 đồng từ tiền đặt cọc mua đất do bà H giao nhưng với điều kiện bà V phải ký giấy nhận nợ có công chứng, tuy nhiên do bà H, bà V không giao tiền cọc cho ông D nên thỏa thuận đó không thực hiện được, giao dịch vay mượn tiền chưa hoàn thành. Bà H cũng không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền cọc giữa bà và bà V.