Quyết định giám đốc thẩm số 129/2024/DS-GĐT ngày 06/6/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”
Nội dung hủy án:
1. Về mối quan hệ tranh chấp: Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố H (đăng ký lần đầu ngày 16/11/2010; đăng ký thay đổi lần thứ 5, ngày 24/5/2018) thì Công ty TNHH MTV DC là loại hình doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành viên 100% vốn sở hữu Nhà nước, chủ sở hữu: UBND Thành phố H. UBND Thành phố ủy quyền cho UBND quận - huyện thực hiện một số nhiệm vụ đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dịch vụ Công ích quận - huyện. Theo phân cấp quản lý ngân sách, nguồn thu cho thuê đất sau khi trừ chi phí về quản lý, nộp thuế Công ty Công ích Quận Z nộp về ngân sách thành phố. Như vậy, theo Luật Doanh nghiệp quy định thì Công ty Công ích Quận Z đã ký “Hợp đồng thuê đất do Nhà nước trực tiếp quản lý” với Công ty P để Công ty P kinh doanh: “Xây dựng trường mầm non tư thục, Cửa hàng tiện ích và bình ổn giá”. Đây là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh thương mại giữa tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận theo quy định tại Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự. Quan hệ tranh chấp trong vụ án là: “Tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý”. Tòa án cấp sơ thẩm xác định “Tranh chấp đòi lại tài sản và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”, còn Tòa án cấp phúc thẩm xác định “Tranh chấp về hợp đồng dân sự”, cũng như Tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định là án tranh chấp dân sự đều chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa thu thập chứng cứ làm rõ: số tiền thuê đất các bên thỏa thuận với nhau 12.000.000 đồng/tháng là tiền tạm tính hay tiền do Cục thuế Thành phố H xác định giá thuê đất? Việc tính toán này nhằm xác định nếu là tiền tạm tính thì phải yêu cầu Cục thuế tính toán cụ thể số tiền thuê đất của Công ty P trên số tháng đã thuê trước ngày 01/10/2016 (sau khi đã khấu trừ 03 tháng hỗ trợ, miễn giảm) để xác định việc truy thu cho Công ty Công ích Quận Z, hay hoàn trả cho Công ty P sau khi đã khấu trừ khoản tiền đã nộp theo quy định.
3. Như vậy, trên thực tế Công ty P chỉ quản lý, sử dụng và kinh doanh đối với công trình: Cửa hàng tiện ích và cửa hàng bình ổn giá thị trường trên diện tích 449,27m2; diện tích đất còn lại bỏ trống không sử dụng, kinh doanh được do UBND Quận Z không cấp giấy phép xây dựng nên Công ty P không kinh doanh được, không phải lỗi của Công ty P và trái với ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng (xây dựng trường mầm non tư thục để kinh doanh). Tòa án hai cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định đơn giá thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đã cho thuê để làm căn cứ buộc Công ty P phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho Công ty Công ích Quận Z, trong khi chưa xác định ý chí của các bên khi xác lập hợp đồng, chưa xác định lỗi của UBND Quận Z khi không cấp giấy phép là xác định thiệt hại chưa chính xác, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty P. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm căn cứ Chứng thư thẩm định giá số 1050 ngày 15/6/2021 của Công ty Exim: đơn giá thuê đất của năm 2019, 2020,2021 lần lượt là 87.330.000 đồng/tháng; 93.360.000 đồng/tháng; 123.820.000 đồng/tháng để làm căn cứ buộc Công ty Thanh Thảo trả tiền hàng tháng do chiếm dụng đất. Xét thấy đơn giá theo Chứng thư thẩm định tăng từ 93.360.000 đồng/tháng lên 123.820.000 đồng/tháng, đơn giá này không phù hợp với thực tế, bởi lẽ thời gian này diễn ra dịch bệnh Covid 19 (năm 2020-2021), tình hình kinh doanh, cho thuê mặt bằng trong xã hội bị ngưng trệ.