Thông báo rút kinh nghiệm số 103/TB-VKSTC ngày 22/5/2024 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao rút kinh nghiệm trong công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến yêu cầu hủy và chấm dứt thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 103/TB-VKSTC NGÀY 22/5/2024 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỐI CAO RÚT KINH NGHIỆM TRONG CÔNG TÁC KIỂM SÁT GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ LIÊN QUAN ĐẾN YÊU CẦU HỦY VÀ CHẤM DỨT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

1. Về tố tụng

Công an phường PL xác nhận, ông T có đăng ký hộ khẩu tại phường PL nhưng đã chuyển đi nơi khác sinh sống, không khai báo, thình thoảng vẫn về địa chỉ này để giải quyết công việc rồi đi ngay. Bà M đã cung cấp đầy đủ địa chỉ đăng ký hộ khẩu của ông T tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành tống đạt, niêm yết công khai các thủ tục tố tụng cho ông T tại nơi cư trú cuối cùng theo đúng quy định của pháp luật nhưng ông T không có mặt tại Tòa án, nên có căn cứ xác định ông T trốn tránh nghĩa vụ, từ chối khai báo.

Quyết định giảm đốc thẩm của Toà án nhân dân cấp cao tại HN cho rằng cần phải lấy lời khai của ông T là không có cơ sở. Trường hợp này xác định ông T giấu địa chỉ, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào địa chỉ của nguyên đơn cung cấp theo Hợp đồng chuyển nhượng là địa chỉ cuối cùng của bị đơn để thụ lý, giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

Nhà đất tranh chấp có bà Nguyễn Thị P đang ăn ở, sinh sống, bà Nguyễn Thị Thu Ph quản lý, bà Lại Thị T và bà Lại Thị Thúy H thuê lại (nay hợp đồng đã hết hạn). Bà Nguyễn Thị P, bà Nguyễn Thị Thu Ph được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho răng nhà đất tranh chấp do bà L. đang sinh sống tại Australia mua, nhưng không cung cấp được tài liệu mua bán, địa chỉ nơi cư trú của bà L. Toà án cấp sơ thẩm không đưa bà L. vào tham gia tố tụng là đúng quy định của pháp luật.

Tòa án nhân dân cấp cao tại HN cho rằng phải thông báo tìm kiếm ông T trên các phương tiện thông tin đại chúng và đưa bà L. vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không cần thiết.

2. Về nội dung:

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc mua bản nhà đất kiêm giấy biên nhận tiền ngày 14/4/2011 giữa ông H và ông T, xác định giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H giá 17.150.000.000 đồng, ông T đã đặt cọc cho ông H số tiền là 2.000.000.000₫ và hai bên cùng ký “Biên bản thỏa thuận vay tiền” ngày 26/6/2011, thể hiện ông T vay của ông H 15 tỷ đồng.

Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1432.2011 ngày 25/6/2011 tại Văn phòng công chứng TL, vợ chồng ông H, bà M đã ủy quyền cho bà H1 (đại diện của ông T) làm các thủ tục để đăng ký biến động và ngày 28/7/2011 Phòng TN-MT quận ĐĐ đã xác nhận đăng ký sang tên chuyển nhượng cho ông Đào Anh T.

Theo Văn phòng đăng ký đất đai HN – Chi nhánh khu vực BĐ, HK, ĐĐ thì năm 2020 khi vợ chồng ông H, bà M đăng ký thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cung cấp Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DSST ngày 13/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H và nộp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên; cơ quan đã đóng dấu “Thu hồi" và xác nhận tại Giấy chứng nhận với nội dung: Hủy và chấm dứt thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà công chứng 1432/2011/HĐCNQSDĐ tại phòng Công chứng TL, thành phố H theo Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 13/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H, thu hồi giấy chứng nhận này để quản lý theo quy định cấp đổi Giấy chứng nhận số CV23409 cho ông H, bà M ngày 03/7/2020. Ngày 03/7/2020 vợ chồng ông H, bả M với ông Tạ Quang H2 ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất 34 CB tại Văn phòng công chứng VTT, thành phố H. Ngày 03/11/2020 ông H2 đượ được Văn phòng đăng ký đất đai HN - chi nhánh khu vực BĐ, HK, ĐĐ đăng ký biến động sang tên chủ sử dụng. Ngày 06/11/2020 ông H2 đã đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Chi nhánh HN.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định, vợ chồng bà M chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T do ông T chưa thanh toán 15.150.000.000 đồng tiền chuyển nhượng nhà đất số 34CB là có căn cứ. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại HN căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/6/2011 giữa ông H, bà M và ông T để xác định việc mua bán nhà, đất tại 34CB có giá 500.000.000 đồng, việc mua bản đã hoàn thành, ông T thanh toán cho vợ chồng ông H, bà M đủ số tiền trên bằng tiền mặt, là chưa chính xác.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại HN khi nghiên cứu hồ sơ đã đánh giá chứng cứ, áp dụng pháp luật về tố tụng và về nội dung chưa toàn diện, chưa xem xét hết các tài liệu có trong hồ sơ vụ án dẫn đến đánh giá sai bản chất vụ án. Tại phiên toà giám đốc thẩm, Kiểm sát viên tham gia phiên toà cũng không phát hiện ra các vi phạm. Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại HN chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại HN, huỷ án sơ thẩm giao hồ sơ vụ án về cho Toà án nhân dân thành phố H xét xử sơ thẩm cũng là không đúng, cần rút kinh nghiệm chung.

Từ vụ án trên, Viện kiểm sát nhân dân tối cao thông báo để các Viện kiểm sát nhân dân các cấp nghiên cứu cùng rút kinh nghiệm chung, nhằm nhận diện được các vi phạm tương tự để thực hiện tốt chức năng kiểm sát của ngành theo quy định của pháp luật./.