ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC NỘP THUẾ THEO LOẠI ĐẤT Ở KHÔNG LÀ CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH LẠI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG LÀ ĐẤT Ở

Tình huống pháp lý:

Đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp thuế theo loại đất ở, cần xác định rằng việc nộp thuế này có đủ căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất là đất ở hay không. Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, loại đất được xác định căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp không có các giấy tờ trên thì căn cứ vào hiện trạng, nguồn gốc và quá trình quản lý, sử dụng đất; đối với đất sử dụng vào nhiều mục đích thì xác định theo ranh giới sử dụng, giá đất hoặc quy hoạch tùy từng trường hợp.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[3] Tại Đơn xin đăng ký nhận quyền sử dụng đất vệt trục đường Núi Thành mới Quốc lộ 14B, thành phố Đà Nẵng ngày 02/12/1994 của ông B, ông P và ông B, thể hiện: lý do xin đăng ký nhận quyền sử dụng đất là xây dựng khách sạn, dịch vụ thương mại, du lịch. Sau đó, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E684110 ngày 07/02/1995 cho ông B, ông P và ông B, mục đích sử dụng là xây dựng.

Tại Quyết định số 708/QĐ-ĐC.NĐ ngày 27/11/2001 của Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Đà Nẵng, thể hiện: cho phép ông B được chuyển quyền sử dụng đất cho ông V, bà N lô đất nêu trên“Loại đất: Đất ở đô thị; Mục đích: Xây dựng nhà ở; Thời hạn sử dụng: Lâu dài”.

Tại khoản 2 Điều 24a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Thẩm quyền quyết định cho người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác được quy định như sau:

a, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã;

b, Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này”.

Như vậy, Uỷ ban nhân dân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất; Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Đà Nẵng không có thẩm quyền quyết định cho người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất. Việc Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Đà Nẵng ban hành Quyết định số 708/QĐ-ĐC.NĐ ngày 27/11/2001, với nội dung: “Nay cho phép ông Nguyễn Văn B (người được ủy quyền theo hợp đồng ủy quyền ngày 18/7/1997 của Phòng Công chứng Nhà nước số 02 Thành phố Hồ Chí Minh)… được chuyển quyền sử dụng đất cho ông Võ Thanh V và bà Võ Thị N … lô đất có diện tích 2.700,00m2. Địa điểm: Lô số A, tờ bản đồ số 7, thuộc phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng. Loại đất: Đất ở đô thị. Mục đích sử dụng: Xây dựng nhà ở. Thời hạn sử dụng: Lâu dài”, trong khi thửa đất này chưa được cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất “dịch vụ” sang “đất ở” là không đúng thẩm quyền về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 24a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001.

[4] Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 12 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo quy định nêu trên thì Nhà nước thu tiền đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trong hồ sơ vụ án không có tài liệu nào thể hiện ông B hoặc bà N đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng thành đất ở.

[5] Thực tế, khi sử dụng đất bà N có nộp lệ phí trước bạ theo Quyết định số 85/2000/QĐ-UB ngày 20/7/2000 của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng xuất phát từ sai lầm của Quyết định số 708/QĐ-ĐC.NĐ nêu trên và bà N đã nộp thuế quyền sử dụng đất ở từ năm 2013 đến nay, nhưng việc bà N nộp thuế theo loại đất ở không phải là căn cứ để xác định lại mục đích sử dụng là đất ở.

Như vậy, Quyết định số 708/QĐ-ĐC.NĐ nêu trên chỉ là Quyết định cho phép ông B được quyền chuyển quyền sử dụng đất từ ông B, ông P, ông B cho ông V, bà N; không phải là Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Đà Nẵng lại xác định loại đất là đất ở đô thị, mục đích xây dựng nhà ở, thời gian sử dụng lâu dài là không đúng quy định của pháp luật. Việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào Quyết định số 708/QĐ-ĐC.NĐ ngày 27/11/2001 của Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Đà Nẵng là quyết định trái pháp luật để buộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng là loại đất ở cho bà N là không có căn cứ.”