Đề xuất Án lệ về xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án đòi lại tiền đặt cọc và phân biệt giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng gốc

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ XÁC ĐỊNH QUAN HỆ TRANH CHẤP TRONG VỤ ÁN ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC VÀ PHÂN BIỆT GIỮA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ HỢP ĐỒNG GỐC

Tình huống pháp lý:

Hiện nay, thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy trong số liệu giải quyết các tranh chấp về quan hệ dân sự thì tranh chấp về hợp đồng đặt cọc là tranh chấp khá phổ biến. Ví dụ trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc được giao kết thực hiện là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng gốc (hợp đồng chuyển nhượng) được giao kết, phòng ngừa việc hủy ngang thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Như vậy, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng thì không có hợp đồng đặt cọc. Dù có quan hệ tương hỗ như vậy nhưng hợp đồng đặt cọc vẫn độc lập với hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng chuyển nhượng vẫn có thể có hiệu lực và ngược lại hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực.

Thực tế, hiện nay vẫn có nhiều cách hiểu khác nhau về quan hệ của hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể, đương sự giao kết với nhau việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đất chưa được làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên đã ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện và thủ tục sang tên quyền sử dụng đất được hoàn tất. Tuy nhiên, thủ tục sang tên không được thực hiện, các bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực, bên mua được quyền đòi lại bên bán trả tiền cọc (không thỏa thuận phạt cọc) và yêu cầu tính lãi với số tiền cọc trong thời gian bên bán giữ tiền cọc. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đương nhiên không có hiệu lực, việc Viện kiểm sát kháng nghị yêu cầu hủy hợp đồng này là không có ý nghĩa. Vì vậy, tác giả nhận thấy cần có án lệ để phân biệt hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng đặt cọc.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[1] Ông Trần Văn C, bà Ngô Thị L thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất diện tích 160m2 tại khu I, phường Hải Hòa, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh cho chị Trần Thị Thu H với giá 1.400.000.000đ. Ông C, bà L đã nhận số tiền 1.300.000.000đ, số tiền 100.000.000đ còn lại sẽ được thanh toán cho ông C, bà L sau 01 tháng khi ông C, bà L làm xong thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị H. Do ông C, bà L không hoàn tất được thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nên chị H yêu cầu ông C, bà L trả lại cho chị số tiền 1.300.000.000đ + 0,6% lãi suất của số tiền 1.300.000.000đ trong thời gian 05 tháng (là thời gian ông C, bà L không hoàn thành nghĩa vụ theo cam kết). Ông C, bà L đồng ý trả cho chị H số tiền gốc và lãi theo yêu cầu. Tại buổi hòa giải ngày 08/6/2020, ông C, bà L nhất trí trả cho chị H số tiền gốc là 1.300.000.000đ và 39.000.000đ tiền lãi.

[2] Như vậy, các bên đều thừa nhận có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thừa nhận có việc nhận tiền. Tuy nhiên, tại Giấy giao nhận tiền năm 2018 (không xác định ngày, tháng), ông C, bà L cam kết sẽ ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” và hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H nhưng do thủ tục chuyển nhượng, sang tên không thực hiện được nên tại Giấy cam đoan ngày 19/6/2019, ông C, bà L cam kết sẽ trả lại số tiền đặt cọc 1.300.000.000đ cho chị H. Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn chỉ yêu cầu đòi lại gốc và lãi của số tiền 1.300.000.000đ đã chuyển cho bị đơn do bị đơn không thực hiện được thỏa thuận của các bên theo như cam kết. Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự ngày 16/6/2020, bị đơn cũng đồng ý yêu cầu này của nguyên đơn nên xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là đòi tiền đặt cọc. Do đó, kháng nghị đề nghị hủy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C, bà L với chị H là không đúng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không thiết phải kháng nghị.”