Đề xuất Án lệ về trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ
ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ TRƯỜNG HỢP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TOÀN BỘ
Tình huống pháp lý:
Theo quy định tại Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015) thì hợp đồng dân sự có thể có các nội dung sau đây: (1) Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; (2) Số lượng, chất lượng; (3) Giá, phương thức thanh toán; (4) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; (5) Quyền, nghĩa vụ của các bên; (6) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; (7) Phạt vi phạm hợp đồng; (8) Các nội dung khác. Thực tế có trường hợp các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đầy đủ các nội dung của hợp đồng như quy định tại Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2005 như trên (bao gồm thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp, các bên đều thừa nhận giá ghi trên hợp đồng là giá thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhưng không thống nhất về giá chuyển nhượng thật là bao nhiêu, không xuất trình được chứng cứ chứng minh giá trị thật của hợp đồng chuyển nhượng. Có quan điểm cho rằng trường hợp này hợp đồng đã phát sinh hiệu lực pháp luật, Tòa án phải giải quyết buộc bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thanh toán giá trị còn lại (nếu chưa thanh toán đủ tiền); nếu bên chuyển nhượng có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng thì chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng do bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Quan điểm khác cho rằng trong trường hợp này, hợp đồng ghi giá thấp hơn là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng có giá trị cao hơn nên hợp đồng giả tạo bị vô hiệu; hợp đồng chuyển nhượng bị che giấu không làm rõ được điều khoản về giá, trong khi giá của hợp đồng là điều khoản bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng, do vậy hợp đồng bị che giấu cũng vô hiệu.
Nội dung đề xuất án lệ:
“[3] Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này... đồng thời khoản 1 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Từ những tình tiết tại đoạn [1] và [2] nói trên, có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/12/2014 là giả tạo nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để “chịu thuế thấp”). Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 402, khoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quá trình tranh tụng, các bên không thống nhất về giá chuyển nhượng thật là bao nhiêu, không xuất trình tài liệu chứng cứ xác định giá thật của hợp đồng chuyển nhượng, nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu toàn bộ.”