Đề xuất Án lệ về việc xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đủ điều kiện để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÔ HIỆU TRONG TRƯỜNG HỢP ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ BẢO ĐẢM CHO VIỆC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG

Tình huống pháp lý:

Trong trường hợp các bên giao kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có quan điểm cho rằng hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là độc lập, chỉ cần các bên tự nguyện giao kết, hợp đồng bảo đảm về hình thức, các bên đã thực hiện giao nhận tài sản đặt cọc là có hiệu lực không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là cả trong trường hợp bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quan điểm khác cho rằng, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc vào hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[1]… Tại khoản 2 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” và Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, Luật đất đai năm 2013 chỉ cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, việc ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1 thỏa thuận sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi ông Đỗ N được cấp giấy chứng nhận không được coi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp luật dân sự hiện hành cũng không quy định quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai. Vì thế, Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và văn bản phân chia di sản thừa kế; yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu” là áp dụng pháp luật không đúng, dẫn đến việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không đúng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

[2] Về nội dung tranh chấp: tại thời điểm ngày 13/12/2017, khi xác lập hợp đồng hứa mua, hứa bán thì cơ quan quản lý đất đai tại địa phương chưa ban hành quyết định cấp đất, chưa giao đất tái định cư, chưa tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình cụ Đỗ Đình H1. Do đó, hợp đồng hứa mua, hứa bán do ông Đỗ N đại diện gia đình ký với bà Lê Thị Đăng T1 vô hiệu do tài sản các bên thỏa thuận mua bán chưa hoàn thành và quyền sử dụng đất không phải tài sản hình thành trong tương lai, nên đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đủ điều kiện để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng hứa mua, hứa bán ngày 13/12/2017 giữa ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1 vô hiệu, xác định lỗi thuộc về phía ông Đỗ N, buộc ông Đỗ N và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đỗ Thị Trúc L, bà Đỗ Thị Thu T8 và bà Đỗ Thị Thu D có trách nhiệm trả lại bà Lê Thị Đăng T1 số tiền đã nhận là 550.000.000đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng) và tiền bồi thường phạt cọc là 550.000.000đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng) là đúng quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc, bảo đảm quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên đương sự.

Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng hứa mua, hứa bán ngày 13/12/2017 giữa ông Đỗ N và bà Lê Thị Đăng T1 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là ngang nhau nên buộc các ông/bà: Đỗ N, Đỗ Thị Trúc L, Đỗ Thị Thu T8, Đỗ Thị Thu D và Đỗ Thị Thu H có trách nhiệm liên đới thanh toán cho bà Lê Thị Đăng T1 4.998.372.150đồng, trong đó tiền đã thanh toán là 550.000.000đồng và tiền trượt giá là 4.448.372.150đồng là xác định không đúng quan hệ pháp luật, dẫn đến giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không đúng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các ông/bà: Đỗ N, Đỗ Thị Trúc L, Đỗ Thị Thu T8, Đỗ Thị Thu D và Đỗ Thị Thu H.”