Đề xuất Án lệ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp
ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐẤT ĐANG CÓ TRANH CHẤP
Tình huống pháp lý:
Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án có trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng qua nhiều cá nhân, về mặt thủ tục các lần chuyển nhượng đều được lập thành hợp đồng, có chứng thực, người nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các tình tiết trong vụ án thể hiện người sử dụng đất đã có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hợp đồng chuyển nhượng sau cùng được ký kết, bên chuyển nhượng sau cùng biết việc đất có tranh chấp nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác. Trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng sau cùng có hiệu lực hay không? Có quan điểm cho rằng bên nhận chuyển nhượng sau cùng đã căn cứ vào các giấy tờ đứng tên bên chuyển nhượng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp để thực hiện việc chuyển nhượng thì được coi là ngay tình, hợp đồng chuyển nhượng sau cùng có hiệu lực pháp luật. Quan điểm khác cho rằng trường hợp này đã có tranh chấp về đất trước khi các bên sau cùng chuyển nhượng thửa đất nên bên nhận chuyển nhượng sau cùng không được coi là ngay tình, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu.
Nội dung đề xuất án lệ:
“[4] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh N, bà Đỗ Thị Thu L với bà Nguyễn Thị Kim T được công chứng ngày 17/6/2014: Sau khi biết việc bà V chuyển nhượng thửa đất số 259 nêu trên cho vợ chồng ông N, ngày 17/4/2013, ông K đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện Châu Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng ủy quyền ngày 14/8/2012 giữa ông K với bà V vô hiệu. Ngày 12/6/2013, Tòa án nhân dân huyện Châu Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã thụ lý vụ án (Thông báo số 52/2013/TBTL ngày 12/6/2013). Tuy nhiên, ngày 17/6/2014, vợ chồng ông N chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Kim T. Ông N cho rằng khi chuyển nhượng đất cho bà T, ông không biết đất bị tranh chấp là không đúng vì tại lời khai ngày 22/10/2013, ông N khai sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà V, ông đến nhận đất thì cụ Lê N1 có nói đất này ông K thế chấp cho người khác chứ không bán; tại Biên bản hòa giải ngày 26/11/2013, ông N cũng tham gia hòa giải tại Tòa án nhân dân huyện Châu Đ. Như vậy, vợ chồng ông N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 259 cho bà T trong khi đất đang tranh chấp là trái với quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005; trong trường hợp này, bà T không phải là người thứ 3 ngay tình. Ủy ban nhân dân huyện Châu Đ và Văn phòng đăng ký đất đai huyện Châu Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 259 cho vợ chồng ông N ngày 20/11/2013 và chỉnh lý sang tên quyền sử dụng đất cho bà T ngày 09/7/2014 trong khi đất đang có tranh chấp là không đúng quy định Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.
[5] Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng ủy quyền ngày 14/8/2012 giữa ông K với bà V; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2012 giữa ông K (do bà V đại diện theo ủy quyền) với vợ chồng ông N; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông N với bà T vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên, bà V không có yêu cầu giải quyết số tiền nợ giữa bà với ông N, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà V phải trả cho vợ chồng ông N 160.000.000 đồng là vượt quá yêu cầu của đương sự. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N, bà L với bà T vô hiệu nhưng không xem xét đánh giá lỗi của các bên để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu cũng không đúng.
[6] Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K (người đại diện là bà V) với vợ chồng ông N, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông N với bà T đã được công chứng, Ủy ban nhân dân huyện Châu Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông N, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Châu Đ đã cập nhật biến động sang tên bà T là đúng quy định của pháp luật, từ đó không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K, chấp nhận yêu cầu độc lập của bà T buộc ông K và những người đang quản lý đất phải giao lại diện tích 9.304m2 cho bà T là không đúng.”