Đề xuất Án lệ về việc chưa vào sổ đăng ký địa chính có ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất
ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC CHƯA VÀO SỔ ĐĂNG KÝ ĐỊA CHÍNH CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Tình huống pháp lý:
Quyền sử dụng đất là loại tài sản cần phải đăng ký, bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Do đó, hành vi chuyển giao loại tài sản này chỉ hoàn tất sau khi đã cập nhật biến động tại văn phòng đăng ký đất đai. Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính được xác nhận là thời điểm tài sản được chuyển giao về mặt pháp lý, cũng chính là thời điểm bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Thực tế lại có nhiều trường hợp cho rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hợp đồng tặng cho được công chứng là không đúng.
Nội dung đề xuất án lệ:
“[5] Theo quy định tại khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013; khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai thì việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Do đó, việc chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 16/7/2019 chỉ là một bước trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã KT chưa chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và chưa chỉnh lý biến động trong sổ địa chính.
[6] Như vậy, có cơ sở xác định hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của chị Ngân chưa được chỉnh lý biến động trong sổ địa chính, nên chị Ngân chưa được xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã KT thực hiện hành vi hủy bỏ điều chỉnh biến động trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2019 là thực hiện theo Quyết định số 14/2019/QĐ-BPKCTT ngày 17/7/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An là đúng theo quy định của pháp luật.”