Đề xuất Án lệ về xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc khi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản không đúng thực tế
ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ XÁC ĐỊNH LỖI TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC KHI KÊ KHAI GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐÚNG THỰC TẾ
Tình huống pháp lý:
Tranh chấp đặt cọc phát sinh khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ/nhà ở không được ký do một bên yêu cầu ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế. Hành vi kê khai giá thấp là trái pháp luật, nhưng việc xác định lỗi và xử lý tiền đặt cọc còn chưa thống nhất. Quan điểm 1: Bên đưa ra yêu cầu ghi giá thấp là bên có lỗi làm hợp đồng không giao kết. Theo đó, bên có lỗi phải hoàn trả tiền đặt cọc (và chịu chế tài đặt cọc theo thỏa thuận/pháp luật). Quan điểm 2: Cả hai bên cùng có lỗi vì cùng tham gia/biết về việc vi phạm nên cùng chịu hậu quả khi hợp đồng không được ký.
Nội dung đề xuất án lệ:
“[9] Như vậy, việc lập hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022 giữa bà T và bà Bùi Thị T1 nhằm đảm bảo cho việc thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của bà Bùi Thị T1 cho bà T. Bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu bà Bùi Thị T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất 13.693.500.000 đồng như thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022, tuy nhiên, bà Bùi Thị T1 chỉ đồng ý ghi giá 3.500.000.000 đồng. Như vậy, việc ghi thấp giá trị thực tế tài sản chuyển nhượng của bà Bùi Thị T1 là vi phạm pháp luật về quản lý thuế, cụ thể, khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý Thuế năm 2019 qui định: Điều 143. Hành vi trốn thuế
Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.
[10] Hành vi trốn thuế còn có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự qui định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự nếu số tiền trốn thuế từ 100.000.000 đồng.
[11] Bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu bà Bùi Thị T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất thực tế hai bên đã thỏa thuận là thực hiện đúng qui định pháp luật. Bị đơn không đồng ý ghi đúng giá trị tài sản đã thỏa thuận mua bán, mà yêu cầu ghi thấp hơn giá trị thực là vi phạm pháp luật. Vì vậy, bà Bùi Thị T1 là người có lỗi dẫn đến việc không tiếp tục thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại địa chỉ số H P (số cũ là 19 N), V, N, Khánh Hòa cho bà Nguyễn Thị Thu T.”