Đề xuất Án lệ về việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHẢI ĐĂNG KÝ TẠI CƠ QUAN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CÓ HIỆU LỰC KỂ TỪ THỜI ĐIỂM ĐĂNG KÝ VÀO SỔ ĐỊA CHÍNH

Tình huống pháp lý:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- Quyền sử dụng đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, theo đó:

+ Người tặng cho là người nhận được quyền sử dụng đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

+ Người tặng cho là người có quyền sử dụng đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất tặng cho không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Quyền sử dụng đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho:

- Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp.

- Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác".

Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực".

Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng".

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực, còn việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký chuyển quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[4] Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo quy định tại khoản 3 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp giấy chứng nhận cho bên nhận tặng cho nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó, chị Ngân cho rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Hải, bà Phượng với chị Ngân đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hợp đồng tặng cho được công chứng ngày 01/7/2019 là không đúng.”