Đề xuất Án lệ về xác định lỗi khi không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do diện tích đất thực tế không đúng với thoả thuận
ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ XÁC ĐỊNH LỖI KHI KHÔNG KÝ KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO DIỆN TÍCH ĐẤT THỰC TẾ KHÔNG ĐÚNG VỚI THOẢ THUẬN
Tình huống pháp lý:
Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản, khi bên mua phát hiện diện tích đất thực tế không đúng với diện tích đã thỏa thuận, dẫn đến việc không ký kết hợp đồng chuyển nhượng; trọng tâm tranh chấp là xác định lỗi của các bên và hậu quả pháp lý của việc không giao kết hợp đồng trong bối cảnh nghĩa vụ trung thực và thực hiện hợp đồng theo pháp luật dân sự.
Nội dung đề xuất án lệ:
“[1] Đối với ông Hoàng Trí L:
[2] Tại Hợp đồng đặt cọc lập ngày 19/12/2021 (bút lục số 26, 27), giữa ông Hoàng Trí L (bên A) và ông Nguyễn Văn H (bên B), các bên thỏa thuận đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số 43, tờ bản đồ số 5, diện tích đất 730 m² tại khối 3, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Thời hạn đặt cọc 10 ngày (từ ngày 19/12/2021 đến ngày 29/12/2021). Trong thời hạn đặt cọc, ông H phát hiện diện tích thực tế của thửa đất trên chỉ có 536,8 m² (bị thiếu 193,2 m²) so với diện tích đất các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Ông Nguyễn Văn H đã phản hồi vấn đề này cho ông Hoàng Trí L trong thời hạn đặt cọc và đưa ra phương án giải quyết đối với diện tích đất bị thiếu, nhưng ông L không đồng ý.
[3] Như vậy, có cơ sở khẳng định, ông Hoàng Trí L đã không thực hiện đúng cam kết tại Hợp đồng đặt cọc; đồng thời, ông L đã vi phạm nguyên tắc trung thực về việc cung cấp thông tin trong giao dịch dân sự.
[4] Đối với ông Nguyễn Văn H:
[5] Trước khi thực hiện giao dịch đặt cọc, lẽ ra ông Nguyễn Văn H phải tìm hiểu và kiểm tra các thông tin của thửa đất cũng như hiện trạng thực tế của thửa đất, nhưng do chủ quan, ông H không thực hiện quyền này của mình. Do đó, việc các bên không ký được Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có lỗi của ông Nguyễn Văn H.
[6] Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được đều do lỗi của cả ông Hoàng Trí L và ông Nguyễn Văn H. Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì trong trường hợp này, các bên chỉ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, không phạt cọc.”