Đề xuất Án lệ về việc không công nhận người thứ ba ngay tình trong trường hợp nhận chuyển nhượng nhà, đất từ người không có quyền định đoạt và giao dịch không tuân thủ hình thức bắt buộc

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC KHÔNG CÔNG NHẬN NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG TRƯỜNG HỢP NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ, ĐẤT TỪ NGƯỜI KHÔNG CÓ QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT VÀ GIAO DỊCH KHÔNG TUÂN THỦ HÌNH THỨC BẮT BUỘC

Tình huống pháp lý:

Hiện nay, thực tiễn xét xử còn chưa thật sự thống nhất trong việc xác định người thứ ba ngay tình khi bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận nhưng Giấy chứng nhận đó được cấp trái pháp luật và giao dịch vi phạm nghiêm trọng về hình thức hoặc chưa có việc chuyển giao tài sản thực tế. Theo đó, ưu tiên bảo vệ người nhận chuyển nhượng căn cứ vào việc “tin tưởng vào Giấy chứng nhận” mà chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố “phải biết”, “có thể biết”, “thực trạng quản lý, sử dụng tài sản”.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[4] Ngày 26/7/2018, ông T1, bà L lập “Giấy sang nhượng nhà” để chuyển nhượng nhà, đất nêu trên cho vợ chồng ông T, giá 1.600.000.000 đồng, vợ chồng ông T1 đã nhận đủ tiền và giao cho vợ chồng ông T Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở và trên thực tế bên bán vẫn ở trên nhà, đất; do đó không thuộc trường hợp ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015. Mặt khác, nhà, đất không thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông T1, bà L, nên việc chuyển nhượng nhà, đất là trái quy định của pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy sang nhượng nhà” ngày 26/7/2018 giữa ông T1, bà L với ông T, bà H là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định việc chuyển nhượng nhà, đất giữa vợ chồng ông T1 với vợ chồng ông T vô hiệu là đúng.”