Luật Nghinh Phong 324

THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 32/TB-VKS-DS NGÀY 12/4/2024 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG VỀ KIỂM SÁT VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ ÁN DÂN SỰ “YÊU CẦU TIẾP TỤC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, ĐẤT; YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÔ HIỆU”

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Đây là vụ án dân sự quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS, nhưng tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ cần giải quyết là “Yêu cầu tiếp tục hiện Hợp đồng mua bán nhà, đất; yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu” (theo Điều 27 BLTTDS) là không đúng, phải xác định quan hệ cần giải quyết là “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu" mới đúng quy định.

Hồ sơ vụ án thể hiện tại các Biên bản ghi lời khai do Công an huyện V và Công an quận L, thành phố Đ tiến hành khi ông H tố cáo bà C lừa đảo chiếm đoạt tài sản, ông H và bà C đều khai: bà C nhận chuyển nhượng thửa đất số 64 của vợ chồng ông Trần Phước Nh với giá 1.500.000.000 đồng, nhưng bà C chỉ có 200.000.000 đồng đặt cọc nên ngày 09/4/2019, bà C vay ông H 1.300.000.000 đồng và giao cho vợ chồng ông Nh tại Văn phòng công chứng Trần Công M khi ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 64 cho bà C. Ông H và bà C thỏa thuận khi nào bà C được cấp GCNQSDĐ thì ông H sẽ vay ngân hàng giúp bà C để trả nợ cho ông H. Ngày 10/4/2019, bà C được chỉnh lý, biến động sang tên đối với thửa đất số 64, nhưng do giá đất giảm nên ngân hàng không cho vay đủ số tiền để trả nợ. Do đó ngày 25/4/2019, ông H yêu cầu bà C viết giấy bán nhà, đất tại thửa đất số 64 (viết tay) cho ông H với giá 1.500.000.000 đồng. Bà C hẹn đến ngày 03/5/2019, sẽ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà đất cho ông H, nhưng bà C không thực hiện mà đem GCNQSDĐ cầm cố cho bà H để vay 200.000.000 đồng và nói dối ông H là mất GCNQSDĐ, đang xin cấp lại. Đến ngày 30/5/2019, tại Văn phòng công chứng Trần Công M, bà C đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, đối với thửa số 64 cho bà Nguyễn Thị Như M với giá 1.350.000.000 đồng.

Như vậy, giao dịch giữa ông H với bà C là giao dịch vay tiền, còn Giấy mua bán nhà đất ngày 25/4/2019 là giao dịch giả tạo nhằm để đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp bà C không có tiền trả nợ. Do đó, lời trình bày của ông H là bà C đã ký giấy viết tay bán nhà, đất ngày 25/4/2019 cho ông H với giá 1.500.000.000 đồng, ông H đã trả đủ tiền và bà C đã giao nhà, đất cho ông H quản lý, sử dụng là không đúng vì khi bà M và anh D đến xem nhà đất, có quay Video (gửi kèm USB) ghi lại thực tế trên thửa đất 64, có một nhà cấp 4 bỏ hoang, không có người ở. Ông Ngô B (Tổ trưởng tổ Dân cư số 1) và ông Phạm Thế Q (Trưởng thôn Hương L) đều xác nhận “Từ ngày 10/4/2019 đến ngày 30/5/2019, không có người ở trong nhà này".

Còn đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giữa bà Phan Thị Kim C với bà Nguyễn Thị Như M đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Công M ngày 30/5/2019. Giá chuyển nhượng 1.350.000.000 đồng (giá ghi trong hợp đồng là 100.000.000 đồng), bà M đã nhờ anh D chuyển vào tài khoản của bà C 02 lần với tổng số tiền 460.000.000 đồng (nội dung là đặt cọc mua thửa đất 64) và bà M khai giao cho bà C 890.000.000 đồng tiền mặt tại Văn phòng công chứng khi ký hợp đồng, có anh D chứng kiến (anh D xác nhận trình bày của bà M). Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm đều xác định bà M đã thanh toán đủ tiền mua nhà, đất cho bà C là có căn cứ.

Do đó, có đủ cơ sở xác định giao dịch giữa ông H với bà C là giao dịch vay tiền, còn Giấy mua bán nhà đất viết tay ngày 25/4/2019, giữa bà C với ông H là giao dịch giả tạo nên bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm nhận định mặc dù hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà C với ông H chưa được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, nhưng ông H đã trả đủ tiền và đã quản lý, sửdụng nhà, đất nên đã công nhận Giấy mua bán nhà, đất viết tay ngày 25/4/2019, giữa ông H và bà C (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015) là đánh giá chứng cứ không đúng với những tài liệu có trong hồ sơ vụ án và nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật vì khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 chỉ được áp dụng khi chỉ có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 64 giữa ông H với bà C. Đối với vụ án này, còn có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng giữa bà M với bà C, trong khi bà M đã thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với bà C tại Văn phòng công chứng Trần Công M ngày 30/5/2019 theo đúng quy định của pháp luật, đã thanh toán đủ tiền và nhận nhà, đất nên là người thứ ba ngay tình phải được pháp luật bảo vệ, nhưng bản án dân sự phúc thẩm lại bác yêu cầu độc lập của bà M, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa bà C với bà M vô hiệu là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bà M.

Trên đây là vi phạm của Tòa án nhân dân thành phố Đ trong việc giải quyết vụ án "Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà, đất; yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu”, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thông báo đến Viện kiểm sát nhân dân các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.

Từ khoá:
Thông báo rút kinh nghiệm rút kinh nghiệm vụ án dân sự giải quyết vụ án dân sự hợp đồng vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất giao dịch vay tiền