Thông báo rút kinh nghiệm số 07/TB-VC3-VP ngày 25/3/2025 của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh vụ án dân sự về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 07/TB-VC3-VP NGÀY 25/3/2025 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH  VỤ ÁN DÂN SỰ VỀ VIỆC “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC”

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Tòa án hai cấp vi phạm nghiêm trọng Khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tô tụng dân sự năm 2015, làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật:

[1.1]. Tại Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018 thể hiện bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Phấn (Địa chỉ: 392 đường 30/4, Rạch Dira, Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu. Thẻ căn cước công dân số 034159003013 do Cục CS ĐKQL cư trú và DLQG cấp ngày 18/9/2018), đại diện là bà Nguyễn Thị Nga. Tại phần ký tên trang thứ hai, bà Nga cũng ký tên với tư cách là “ĐẠI DIỆN BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG". Quá trình giải quyết vụ án, bà Nga trình bày do đang có mâu thuẫn với chồng và để tránh rắc rối trong giao dịch nên bà Nga đã đưa tên bà Phấn vào biên nhận. Thực chất, bà Nga mới là người nhận chuyển nhượng đất, bà Phấn không liên quan đến giao dịch trên. Tuy nhiên, đối với một giao dịch có giá trị lớn (58.251.900.000 đồng) nhưng bà Nga lại đưa người khác đứng tên bên nhận chuyển nhượng là không phù hợp với thực tế. Đồng thời, các bên đương sự đều thừa nhận, cùng ngày 10/11/2018, ông Tuấn và bà Nga ký 02 Biên bản thỏa thuận có giá chuyển nhượng khác nhau (một bản là 58.251.900.000 đồng - các bên thống nhất xác định là giá chuyển nhượng thực tế, một bản là 70.000.000.000 đồng), các nội dung còn lại giống nhau. Bà Nga cho rằng minh nhận chuyển nhượng đất nhưng không giải thích được lý do tại sao lại kỳ thêm 01 Biên bản thoả thuận có mức chênh lệch giá chuyển nhượng tăng thêm là 11.700.000.000 đồng. Tòa án hai cấp không đưa bà Phẩn vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền, nghĩa vụ liên quan để làm rõ nguồn gốc của số tiền đang tranh chấp và tư cách của bà Nga trong các giao dịch nêu trên là thiều người tham gia tố tụng. dẫn đến việc giải quyết vụ án không đảm bảo tỉnh khách quan, toàn diện.

[1.2]. Giao dịch giữa ông Tuấn và bà Nga được xác lập trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp của bà Nga nhưng Tòa án hai cấp không đưa chồng bà Nga vào tham gia tố tụng để xác định số tiền tranh chấp có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng bà Nga trong thời kỳ hôn nhân hay không, là chưa đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của chồng bà Nga.

[2]. Tòa án hai cấp xác định tư cách tố tụng không đúng, vi phạm Khoản 2 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015:

Ngày 31/5/2021, bà Nga có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu ông Thành, bả Ngọc phải liên đới không chia phần với ông Tuấn trả cho bà Nga số tiền đã đặt cọc là 5.000.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 5.000.000.000 đồng và tiền đã thanh toán ngày 24/11/2018 là 5.000.000.000 đồng. Tòa án hai cấp xác định tư cách tố tụng của ông Thành, bà Ngọc trong vụ án là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng mà trong trường hợp này cần xác định ông Thành, bà Ngọc là bị đơn. Ngoài ra, Tòa án xác định ông Thành, bà Ngọc là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng lại buộc ông Thành, bà Ngọc phải chịu án phí là không đúng với quy định tại Điều 25 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án.

[3]. Tòa án hai cấp xác định lỗi dẫn đến việc hủy Biên bản thỏa thuận về việc thỏa thuận và đặt cọc tiền mua bán đất ngày 10/11/2018 không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự: Tại Biên bản lấy lời khai vào ngày 05/8/2020, bà Nga đã thừa nhận: "... Khi giới thiệu, ông Tuấn đưa toàn bộ giấy tờ phô tô liên quan đến quyền sử dụng các thửa đất, giấy ủy quyền bản phô tô. Bà có yêu cầu ông Tuấn đưa bản chính nhưng ông Tuấn nói đã thế chấp ngân hàng một cuốn sổ nên không thể cung cấp cho bà...". Như vậy, có cơ sở xác định trước khi ký kết Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018, ông Tuấn đã thông báo cho bà Nga việc thế chấp một số thửa đất tại Ngân hàng nhưng bà Nga vẫn chấp nhận đặt cọc để giao kết Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nên Tòa án hai cấp cho rằng bà Nga bị lừa dối về thông tin một số thửa đất đang bị thế chấp tại Ngân hàng là không chính xác.

Tại Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018, các bên không thỏa thuận về địa điểm thực hiện việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 24/01/2019. Hai bên không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc đã thông báo cho nhau biết địa điểm thực hiện việc công chứng. Bà Nga cũng không chứng minh được việc mình đã mang đủ tiền và đến Văn phòng công chứng để giao tiền cho phía ông Tuấn. Đồng thời, tại Biên bản lấy lời khai vào ngày 05/8/2020, bà Nga đã trình bày: "... Trong thời gian ủy quyền này một số thừa đất trong các thửa đất thỏa thuận đặt cọc đang bị thế chấp ngân hàng... nên bà nhận thấy việc ủy quyền này chưa đúng quy định của pháp luật do đó đã liên hệ với ông Tuấn đòi lại cọc vì ông đã lừa dối bà, bà đề nghị dừng hợp đồng đặt cọc hai bên đã thỏa thuận vào ngày 10/11/2018 để giảm bớt thiệt hại và yêu cầu ông Tuấn trả lại tiền cọc cho bà... ". Qua đó đã thể hiện ý chỉ của bà Nga không muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất theo Biên thỏa thuận ngày 10/11/2018. Do đó, bà Nga cũng có lỗi dẫn đến việc hủy Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018. Tòa án hai cấp xác định lỗi hoàn toàn thuộc về ông Tuấn, ông Thành và bà Ngọc là chưa xem xét, đánh giá toàn diện các chứng cứ.

Trên đây, là vụ án dân sự có vi phạm, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh thông báo để Viện kiểm sát địa phương rút kinh nghiệm chung nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ, việc dân sự trong thời gian tới.