Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Quyết định giám đốc thẩm số 94/2023/DS-GĐT)

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 94/2023/DS-GĐT)

Quyết định giám đốc thẩm số 94/2023/DS-GĐT ngày 16/5/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh N; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh N về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung hủy án:

“[5] Xét thấy:

...

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự và quy định của Luật Đất đai năm 2013, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thửa đất mà mình ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có được phép chuyển nhượng không, nếu thuộc trường hợp không cho phép chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng. Trong vụ án, ngày 20/12/2018 các bên đương sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vi phạm quy định Điều 129 Bộ luật Dân sự; khi các bên đang tranh chấp tại Tòa án, mặc dù biết rõ trước đó tài sản tranh chấp đang được thế chấp tại Ngân hàng và bị Cơ quan thi hành án tạm dừng chuyển dịch nhưng ông Q vẫn đặt cọc nhằm mục đích nhận chuyển nhượng phần đất trên với ông T. Việc chuyển nhượng giữa các đương sự vi phạm điều cấm tại khoản 8 Điều 322 Bộ luật Dân sự và vi phạm khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013; do đó Hợp đồng chuyển nhượng cũng như giao dịch đặt cọc giữa ông T và ông Q là trái pháp luật. Ông Q, bà X cũng có lỗi trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông Q về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng và tuyên Hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/10/2018 và Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020 giữa ông Q và ông T đối với phần đất diện tích 18.526,8 m², thuộc thửa đất số 2, tờ bản đồ số 39, tọa lạc tại ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật. Bản án phúc thẩm công nhận và cho lưu thông Hợp đồng chuyển nhượng và Hợp đồng đặt cọc ngày 29/10/2020 của ông T với ông Q là không đúng quy định của pháp luật.

[6] Trên cơ sở xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 123, Điều 129, Điều 500, Điều 501 BLDS năm 2015; điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của ông T nhiều hơn (6/4) và buộc ông T phải thanh T số tiền chênh lệch là 1.625.707.000 đồng cho ông Q, bà X là đảm bảo quyền lợi của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật."