Vi bằng mua bán nhà, đất có giá trị pháp lý như hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực hay không?
Luật sư cho tôi hỏi: Nếu tôi chỉ có vi bằng mua bán nhà, đất mà không có hợp đồng công chứng, chứng thực, thì liệu giao dịch này có giá trị pháp lý như một hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng hay không? Và nếu xảy ra tranh chấp, tôi có thể bảo vệ quyền lợi của mình bằng vi bằng hay không?
MỤC LỤC
3. Xử phạt và biện pháp hậu quả trong hoạt động Thừa phát lại
Trả lời:
1. Vi bằng là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về Vi bằng như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
…
3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan.
Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế.
2. Vi bằng mua bán nhà, đất có giá trị pháp lý như hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực hay không?
Căn cứ theo khoản 1, 2, 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
..”
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính. Song, không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng.
Như vậy vi bằng mua bán nhà, đất không có giá trị pháp lý như hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ là biên bản ghi nhận sự việc, không thay thế hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Xử phạt và biện pháp hậu quả trong hoạt động Thừa phát lại
Căn cứ theo khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 32. Hành vi vi phạm quy định về hành nghề thừa phát lại
…
4. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:
a) Sử dụng thông tin về hoạt động của thừa phát lại để xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức;
b) Lập vi bằng liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của thừa phát lại; cháu ruột mà thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì;
c) Lập vi bằng vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự;
d) Lập vi bằng vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội;
đ) Lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính;
e) Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;
g) Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu;
h) Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ;
i) Vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp thừa phát lại theo quy định của pháp luật;
k) Lập tài liệu kèm theo vi bằng không phù hợp với thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng theo quy định.
…
8. Hình thức xử phạt bổ sung:
a) Tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 01 tháng đến 03 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm đ khoản 3 Điều này;
b) Tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 3, khoản 4 và điểm b khoản 5 Điều này;
c) Tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 09 tháng đến 12 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm c khoản 3 Điều này;
d) Tịch thu tang vật là thẻ thừa phát lại bị tẩy xoá, sửa chữa làm sai lệch nội dung đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này.”
Do vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:
- Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
- Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
- Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.
Do vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, khi mua nhà đất vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có nghĩa, việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được.
Trong trường hợp bạn chỉ có vi bằng mua bán nhà, đất mà không có hợp đồng công chứng, chứng thực, giao dịch này sẽ không có giá trị pháp lý như hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Nếu xảy ra tranh chấp, vi bằng có thể được sử dụng làm căn cứ chứng minh, nhưng giá trị pháp lý sẽ không mạnh mẽ như hợp đồng công chứng, và khả năng bảo vệ quyền lợi của bạn sẽ gặp khó khăn hơn.
Trân trọng./.
