Nội dung sửa án:   

Xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc với bà H, ngày 14/4/2022, chị H1 đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 382, tờ bản đồ số 28, diện tích 344,5m nêu trên từ ông Kiều Văn M và bà Nguyễn Thị D.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc với bà H, chị H1 đã chủ động làm thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất 382 nói trên. Ngày 26/4/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C chỉnh lý tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 187689, xác nhận chị Nguyễn Thị Thanh H1 là người được quyền quản lý, sử dụng thửa đất số 328 nói trên do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ ông Kiều Văn M, bà Nguyễn Thị D.

Theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cần phân biệt hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngày 15/4/2022, chị H1 đã nhận tiền đặt cọc của bà H để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 382 cho bà H; chị Hồ chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chị H1 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải là chủ sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai, vi phạm quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật đất đai; ngày 09/5/2022 chị H1 lại ký hợp đồng đặt cọc thửa đất này với ông Trần Văn V khi chưa thực hiện hủy hợp đồng với bà H; ngày 31/7/2023 chị H1 đã chuyển nhượng thửa đất cho ông Nguyễn Trường L2 nên hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Nhận định trên của Tòa án cấp sơ thẩm là không đúng bản chất của hợp đồng đặt cọc, không xem xét toàn bộ nội dung của hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã thỏa thuận, nhầm lẫn giữa hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến giải quyết tranh chấp không đúng pháp luật.

Chị H1 và bà H đều đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, hợp đồng đặt cọc nói trên có đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự.