THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 08/TB-VKS-DS NGÀY 19/3/2021 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VỀ VỤ ÁN "TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT"

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Vào năm 2012, nguyên đơn ông Đỗ Quốc Trung và bà Nguyễn Thị Em có làm hợp đồng với bị đơn là ông Lại Đắc Anh Tâm và bà Trần Thị Ngọc Bích thuê phần đất diện tích ngang 35m, dài 1 cạnh dài 18m, 1 cạnh 17m thuộc thửa đất số 79, tờ bản đồ số 59 tọa lạc tại số 118/9/5 đường Trần Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Nguyên đơn và bị đơn có lập hai Hợp đồng gồm Hợp đồng thuê đất ngày 06/12/2012 và Hợp đồng thuê nhà ngày 1/7/2012 không công chứng chứng thực. Hai Hợp đồng trên đã không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại Điều 124, Điều 134 Bộ luật dân sự 2005; Điều 128 Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, về nội dung Hợp đồng đã thể hiện rõ ý chỉ của hai bên, hai bên cũng đã thực hiện nội dung của Hợp đồng. Mặt khác, theo quy định tại Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hạn để Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu về hình thức là 02 năm, kể từ ngày giao dịch xác lập. Như vậy, khi các bên tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu về hình thức đã không còn thời hiệu theo luật định.

Theo nội dung Hợp đồng ngày 01/7/2012, thời hạn thuê đất là 05 năm, Điều 4 quy định “Trả lại đất cho bên A khi hết hợp đồng hoặc khi Nhà nước quyết định Quy hoạch đất làm trường học" và trong Hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận nào là nguyên đơn phải có trách nhiệm hỗ trợ chi phí di dời cho bị đơn khi trả lại đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 713 Bộ luật dân sự năm 2005 “2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.". Do đó, khi hết hạn Hợp đồng bị đơn phải trả lại đất trống như ban đầu cho nguyên đơn và chi phí san lắp, nhà xưởng thì giữa bị đơn và nguyên đơn phải tự thỏa thuận với nhau. Nhưng phía nguyên đã không đồng ý về chi phí này. Bản án sơ thẩm tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Quốc Trung, bà Nguyễn Thị Em là có căn cứ.

Bản án phúc thẩm buộc nguyên đơn phải bồi thường cho bị đơn số tiền là 250.000.000 đồng chi phí xây dựng vật kiến trúc, san lắp mặt bằng và các chi phíkhác là không có cơ sở. Đồng thời, cho phép bị đơn lưu cu 03 tháng là không đúng quy định của pháp luật về quyền lưu trú, vì bị đơn thuê đất làm cơ sở kinh doanh chứ không vì nhu cầu chổ ở. Theo điều khoản thỏa thuận trong Hợp đồng là phía bị đơn phải trả lại hiện trạng đất ban đầu cho nguyên đơn tức là đất trống. Mặt khác, việc bị đơn xây kiến trúc kiên cố trên đất thuê không đúng với mục đích thuê đất ban đầu, không có sự đồng ý của nguyên đơn, lỗi hoàn toàn thuộc bị đơn, Bản án phúc thẩm cho rằng nguyên đơn cũng có phần lỗi do thiếu kiểm tra là không có cơ sở.

Trên đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất", Tòa án cấp phúc thẩm xét xử không đúng quy định của pháp luật dẫn đến việc Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên Bản án sơ thẩm. Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chỉ Minh thông báo đến các Viện kiểm sát nhân dân tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu, rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự./.