Thông báo rút kinh nghiệm số 59/TB-VKS-DS ngày 02/8/2024 của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 59/TB-VKS-DS NGÀY 02/8/2024 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG VỀ VỤ ÁN DÂN SỰ “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC”

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Bà Nguyễn Thị Mộng Ng là chủ sử dụng thửa đất số 3050, tờ bản đồ số 15, diện tích 698,5m; mục đích sử dụng: đất trồng cây hàng năm khác theo GCNQSDĐ số DB 086027 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 14/10/2021.

Ngày 31/02/2022, bà Ng và bà Th ký Hợp đồng đặt cọc với nội dung: “Bên A (bà Ng) đồng ý bán cho bên B (bà Th): Thửa đất 3050, tờ bản đồ số 15 ... ngang 12m x 25m. Thổ cư 120m...”. Các bên còn thỏa thuận, bà Th đặt cọc cho bà Ng số tiền 1.350.000.000 đồng và cam kết từ ngày 31/3/2022 đến hết ngày 31/6/2022, hai bên cùng đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng, sang tên cho bà Th. Mặt sau hợp đồng đặt cọc có ghi chú: “Có thể chênh lệch thời gian 1 tuần, vì sự chậm trễ của môi trường".

Nội dung ghi chú này được bà Th và bà Ng thừa nhận. Như vậy, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các bên đều biết rõ diện tích đất chuyển nhượng là đất trồng cây hàng năm và thời gian xin chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất thổ cư là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phụ thuộc vào ý chí của hai bên.

Sau ký Hợp đồng đặt cọc,ngày 08/4/2022, bà Ng đã nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố T (có phiếu tiếp nhận và trả kết quả); hẹn trả kết quả ngày 18/5/2022. Đến ngày 13/7/2022,, Ủy ban nhân dân thành phố T mới ban hành Quyết định số 6502/QĐ-UBND về việc cho phép bà Ng được chuyển mục đích sử dụng đất, diện tích 299m đất đối với thửa đất số 3050, tờ bản đồ số 15.

Như vậy sau khi ký Hợp đồng đặt cọc, bà Ng đã tiến hành làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, nhưng đến ngày 13/7/2022 (quá thời hạn đặt cọc), cơ quan có thẩm quyền mới có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 299m. Do đó, thời điểm ngày 18/5/2022, cơ quan chức năng chưa có kết quả trả hồ sơ cho bà Ng là phù hợp với lời khai của bà Ng có đến nhận, nhưng không có kết quả. Vì vậy, các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận là do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phải lỗi do bà Ng.

Theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, bà Ng không phải chịu phạt cọc (vì lý do khách quan), nhưng tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm lại phạt cọc đối với bà Ng là không đúng quy định tại Án lệ nêu trên..

Hội đồng giám đốc thẩm đã chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; sửa 01 phần bản án dân sự phúc thẩm, không buộc bà Ng phải chịu số tiền phạt cọc 1.350.000.000 đồng.

Trên đây là vi phạm của Tòa án nhân dân tỉnh L trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thông báo đến Viện kiểm sát nhân dân các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.)./.