Bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang chuẩn bị thực hiện một dự án đầu tư và có nghe nói tôi cần phải tuân thủ các biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, tôi vẫn chưa hiểu các biện pháp này là gì và trường hợp nào phải tuân thủ. Vì vậy, tôi muốn hỏi Luật sư theo quy định của pháp luật hiện hành bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được thực hiện như thế nào? 

MỤC LỤC

1. Ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ là gì?

2. Bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

1. Ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ là gì?

Các biện pháp bảo đảm thực hiện dự án theo quy định hiện hành bao gồm ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Theo đó, quy định của pháp luật và các khía cạnh liên quan đến hai biện pháp có chức năng, ý nghĩa thực tiễn cao này sẽ được phân tích dưới đây:

(i) Ký quỹ:

Định nghĩa ký quỹ được quy định tại khoản 1 Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 330. Ký quỹ

1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

…”

Như vậy, ký quỹ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có sự tham gia của ba bên, bao gồm bên ký quỹ (bên có nghĩa vụ), bên nhận ký quỹ (bên có quyền) và tổ chức tín dụng đóng vai trò là bên giữ tài sản ký quỹ. Trong đó, bên ký quỹ có trách nhiệm gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào một tài khoản được phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận ký quỹ. Tổ chức tín dụng khi đó sẽ đóng vai trò trung gian nắm giữ tài sản bảo đảm và thực hiện nghĩa vụ khi các điều kiện dự kiến phát sinh theo thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật được hình thành.

(ii) Bão lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ:

Bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ là một trường hợp của bảo lãnh ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, định nghĩa bảo lãnh ngân hàng được đề cập tại khoản 2 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau:

“Điều 4. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

2. Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng cho khách hàng thông qua việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên có nghĩa vụ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo thỏa thuận.

…”

Từ cơ sở quy định trên, bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ trong pháp luật đầu tư được hiểu là:

- Hình thức cấp tín dụng cho nhà đầu tư thông qua việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ ký quỹ thay cho nhà đầu tư khi nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết;

- Đồng thời, nhà đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo thoả thuận của các bên.

Như vậy, biện pháp bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ có ý nghĩa quan trọng trong trường hợp nhà đầu tư không có khả năng chi ra khoản tiền lớn một lần hoặc không muốn khoản tiền của mình “nằm yên”, bất động trong tài khoản ký quỹ. Lúc đó, đây được xem là giải pháp an toàn, tối ưu cho cả nhà đầu tư và bên nhận bảo lãnh để cho phép ngân hàng dùng uy tín tài chính của mình đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ. Nâng cao tính linh hoạt tài chính, khuyến khích đầu tư hiệu quả và cân bằng lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, phía tổ chức tín dụng.

2. Bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?  

Bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được thực hiện theo quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư 2020 như sau:

“Điều 43. Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

b) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

c) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

2. Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Đồng thời, Điều 43 Luật Đầu tư 2020 nêu trên được hướng dẫn bởi Điều 25 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư như sau:

“Điều 25. Bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư

1. Trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 43 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Trường hợp bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ, tổ chức tín dụng có trách nhiệm nộp số tiền ký quỹ mà nhà đầu tư phải nộp trong trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 26 Nghị định này.

3. Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ giữa tổ chức tín dụng và nhà đầu tư được ký kết và thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng và pháp luật có liên quan.”

Theo đó, để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ khi có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, nhà đầu tư không phải thực hiện nghĩa vụ trên trong một số trường hợp sau:

- Trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Những trường hợp ngoại lệ này dựa trên việc nhà đầu tư đã chứng minh được năng lực tài chính qua đấu giá, đấu thầu, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… để có được quyền sử dụng đất hợp pháp. Từ đó, khuyến khích nhà đầu tư có năng lực, tiềm lực sẵn có tham gia thực hiện dự án đầu tư ngay từ ban đầu mà khôngphải thông qua thủ tục ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.

Bên cạnh đó, Điều luật cũng chỉ ra mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư là từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư tuỳ theo quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện. Điều này tạo ra cơ chế linh hoạt và công bằng giữa các dự án đầu tư có tính chất, đặc điểm khác nhau. Đồng thời, khi dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ sẽ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện của dự án nhằm thúc đẩy, tạo động lực cho nhà đầu tư hoàn thành dự án đúng hạn để được hoàn trả tiền ký quỹ.

Như vậy, chế định bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư là một cơ chế hữu hiệu vừa tạo áp lực vừa tạo động lực cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Để từ đó, bảo đảm an toàn pháp lý cho chính nhà đầu tư và của các chủ thể liên quan đến dự án đầu tư. Góp phần vào sự ổn định của môi trường đầu tư nói chung và sự phát triển, mở rộng của một dự án cụ thể nói riêng.

Từ phân tích trên cho thấy, nếu dự án đầu tư của bạn có được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và không thuộc các trường hợp ngoại lệ thì bạn phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Khi đó, bạn sẽ cần thực hiện các thủ tục nhất định để đảm bảo việc tham gia đầu tư của mình là hợp pháp, đáp ứng các điều kiện đặt ra của pháp luật.

Trân trọng./.