Nội dung hủy án:

(i) Về việc chuyển nhượng đất giữa bà Ngô Thi B với anh Nguyễn Ngô Hoài B và chị Ngô Hoài T: Như đã phân tích ở trên, anh B có được quyền sử dụng đất từ giao dịch trái pháp luật, sau đó tặng cho thửa đất lại cho bà Ngô Thi B là vợ đã ly hôn với ông Đ nhưng vẫn chung sống như vợ chồng với nhau, đồng thời là mẹ của anh B. Sau đó bà B lại chuyển nhượng lại cho anh B và chị Ngô Hoài T. Tại hợp đồng đặt cọc ngày 26/5/2022 giữa bên đặt cọc chị Ngô Hoài T, bên nhận đặt cọc anh Nguyễn Ngô Hoài B thể hiện chị T đặt cọc số tiền 355.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 60 m2 đất thuộc thửa đất số 301 với giá 900.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, bà B, anh B, chị T đều không xuất trình được chứng cứ chứng minh chị T đã giao đủ số tiền chuyển nhượng 900.000.000 đồng cho bà B.

Chị Ngô Hoài T trình bày sau khi nhận chuyển nhượng đất, chị T nhận đất, trên đất có 02 phòng trọ, gia đình chị T đã sinh sống ổn định cho đến nay. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/12/2023 của TAND thành phố C thể hiện trên thửa đất số 301 có 01 căn nhà cấp 4, diện tích 86,92 m2, có kết cấu móng đá hộc, tường xây gạch, mái lợp tôn, nền lát gạch 40X40, trần thạch cao; mái hiên che khung sắt, nền sân lát gạch 40X40, diện tích 29,92 m2. Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm chưa xác minh, làm rõ, phần diện tích đất 60 m2 chị T nhận chuyển nhượng nằm ở vị trí nào của thửa đất? căn nhà cấp 4, mái che và sân do ai tạo lập, tạo lập vào thời gian nào, nằm trên phần diện tích đất 60 m2 chị T nhận chuyển nhượng hay trên phần diện tích đất còn lại của anh B? Thực tế hiện nay chị T có quản lý, sử dụng và sinh sống trên căn nhà và diện tích đất đã nhận chuyển nhượng không. Do vậy, chưa có căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B với chị T, anh B. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không khắc phục được.

(ii) Về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0920/21PGDCQ/HĐBĐ ngày 28/7/2021 đối với quyền sử dụng đất của thửa đất 302, giữa bên thế chấp anh Nguyễn Ngô Hoài N, bên nhận thế chấp Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố Hồ Chí Minh - Chi nhánh Đắk Lắk - Phòng Giao dịch C.

Tại Điều 2 của hợp đồng thế chấp có nội dung: Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất toạ lạc tại phường T, thành phố C theo GCNQSDĐ số CT 469048 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 07/4/2020 (cập nhật thay đổi pháp lý lần cuối ngày 10/6/2020), thửa đất số 302, tờ bản đồ số 12, diện tích 157,5 m2.

Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/12/2023 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột thể hiện tài sản trên đất có nhà cấp 04, diện tích 32,8 m2, kết cấu móng xây đá hộc, tường xây gạch, mái lợp tôn, nền lát gạch 40X40, trần nhựa; 01 trạm ăng ten thu phát sóng của Vietnammobile.

Tại Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình …”.

Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ căn nhà cấp 04 trên thửa đất thuộc sở hữu của ai? Tại thời điểm anh N ký kết hợp đồng thế chấp thì chủ sở hữu căn nhà cấp 04 này có biết không? Có ý kiến gì không? Giữa các bên có thoả thuận nào khác không?. Do vậy, chưa có căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh N và Ngân hàng. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Tại hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và anh N thể hiện hợp đồng chuyển nhượng được lập ngày 06/7/2020, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Buôn Ma Thuột xác nhận việc sang nhượng là ngày 10/6/2020. Như vậy, ngày Chi nhánh xác nhận việc chuyển nhượng được thực hiện trước ngày các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Ngày ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh N và Ngân hàng là ngày 28/7/2021, còn ngày Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Buôn Ma Thuột xác nhận việc thế chấp là ngày 23/7/2020. Mâu thuẫn này chưa được Toà án cấp sơ thẩm làm rõ.

(iii) Tại đơn khởi kiện ông Nguyễn Cảnh Đ yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/3/2020 giữa ông Nguyễn Cảnh B, ông Nguyễn Cảnh Đ với ông Trương Văn Đ. Quá trình giải quyết vụ án, ngày 13/4/2023 ông Đ làm đơn rút 01 phần khởi kiện đối với yêu cầu này. Việc xem xét chấp nhận nguyên đơn rút 1 phần yêu cầu khởi kiện thuộc thẩm quyền của Hội đồng xét xử quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự. Thẩm phán Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột lại ban hành Quyết định đình chỉ một phần vụ án dân sự số 102A/2023/QĐST-DS ngày 14/4/2023 là không phù hợp, cần rút kinh nghiệm.

Trong vụ án này, Toà án phải xem xét, đánh giá hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất số 301 và 302. Các hợp đồng này được công chứng tại Văn phòng Công chứng B và Văn phòng Công chứng P. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng Công chứng P vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để họ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; chưa thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất từ anh B cho bà B. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

(iv) Do Toà án cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng Công chứng P vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; chưa thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho thế chấp quyền sử dụng đất; chưa xác minh đầy đủ để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu; không giải thích cho đương sự về việc yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo Điều 131, 133 Bộ luật Dân sự nên cần chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Cảnh Đ và kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, hủy bản án dân sự sơ thẩm theo hướng đã nhận định nêu trên.