Nội dung hủy án:

(i)Về tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định UBND xã Cuôr Đăng là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và đưa ông Y S Niê – Phó chủ tịch xã là người đại diện theo ủy quyền tuy nhiên chưa có văn bản ủy quyền hợp lệ của UBND xã Cuôr Đăng là vi phạm về tố tụng.

Cấp sơ thẩm xác định người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tại bản án sơ thẩm là vợ chồng ông Y O Ayũn, bà H K Niê, tuy nhiên thực tế thì ông Y O Ayũn là chồng bà H J Niê mà không phải là chồng của bà H K Niê, do đó việc xác định tư cách đương sự như trên là không đúng, vi phạm về tố tụng.

Cấp sơ thẩm không đưa Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đắk Lắk tham gia tố tụng để làm rõ trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X là vi phạm về tố tụng.

(ii) Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thấy rằng: Bà H J Niê trình bày vào khoảng tháng 10/2018 bà H J Niê bị nợ xấu không vay được Ngân hàng nên có thoả thuận bằng miệng với ông Đinh Việt T2 về việc nhờ ông T2 đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến vay tiền Ngân hàng số tiền 800.000.000đ với thời hạn vay là một năm, ông T2 lấy trước tiền lãi 100.000.000đ. Cộng vào số nợ gốc là bà H J nợ ông T2 900.000.000đ để trả Ngân hàng. Ngày 26/10/2018 bà H J và ông T2 đến UBND xã Cuôr Đăng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất gồm: 01 giấy chứng quyền sử dụng đất số BO 389424, thuộc thửa đất số 36 tờ bản đồ 18, diện tích 2.480 m2 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BO 389425, thuộc thửa số 73,74 tờ bản đồ 27, diện tích 15.930 m2 đều toạ lạc tại xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar. Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là giả cách, không có việc giao nhận tiền tại Uỷ ban nhân dân xã Cuôr Đăng, không có việc bàn giao đất giữa bà H J với ông T2.

Bị đơn ông Đinh Việt T2 trình bày vào khoảng tháng 9/2018, do có quan hệ quen biết xã hội với bà H J và biết bà H J gặp hoàn cảnh khó khăn nên ông T2 có cho bà H J mượn số tiền 900.000.000đ, không tính lãi suất, mục đích là để bà H J giải quyết việc gia đình, thời hạn vay một tháng. Đến hạn bà H J không có tiền trả nên đã thoả thuận thống nhất chuyển nhượng 02 thửa đất lại cho ông T2 và ông T2 đi xem đất thì thấy giá trị đất với số nợ tương đương nên ông T2 đồng ý nhận chuyển nhượng. Vào ngày 26/10/2018 bà H J và ông T2 đến UBND xã Cuôr Đăng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất nói trên. Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định của pháp luật và đã hoàn tất về mặt thủ tục, cũng như pháp lý.

Xét ý kiến trình bày của bà H J Niê và ông Đinh Việt T2, thấy rằng có căn cứ xác định các bên lập hợp đồng chuyển nhượng đất là do có quan hệ vay mượn tiền với nhau từ trước, đồng thời cũng chưa xác minh làm rõ việc bà H J Niê có vay tiền ông T2, bà X hay không, cũng như việc bà H J trình bày có nhờ ông T2, bà X đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ.

(iii) Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/6/2022 giữa ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X với ông Hà Văn T3 đối với 02 thửa đất gồm: Thửa đất 73, 74 tờ bản đồ số 27, diện tích 15.930m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 077769 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 05/11/2018 cho ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X với số tiền chuyển nhượng 1.000.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực tại UBND xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar. Tuy nhiên, tại phần Chứng thực của UBND xã Cuôr Đăng chứng thực vào hai thời điểm khác nhau nhưng cùng số chứng thực và nội dung chứng thực, cụ thể 01 bản hợp đồng ngày 14/6/2022 do ông Hà Văn T3 cung cấp bản sao tại yêu cầu phản tố (Bút lục 69-70); 01 bản hợp đồng do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cư M’gar cung cấp thông tin thì lại thể hiện ngày chứng thực là 15/6/2022 (Bút lục 97-98) nhưng cấp sơ thẩm chưa xem xét, xác minh để làm rõ nội dung này là vi phạm.

(iv) Về giá trị chuyển nhượng đất:

Giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H J Niê và ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X tại UBND xã Cuôr Đăng chứng thực ngày 26/10/2018 với số tiền chuyển nhượng là 100.000.000 đồng là không đúng thực tế với số tiền vay mà nguyên đơn cũng như bị đơn xác định. Mặt khác, kể từ ngày chuyển nhượng đất đến nay thì gia đình bà H J vẫn là người quản lý, sử dụng các thửa đất và tài sản gắn liền với đất, mặc dù thửa đất đã chuyển nhượng cho bên thứ ba. Trong quá trình giải quyết vụ kiện bà H J có cung cấp chứng cứ là Giấy cam kết đề ngày 17/6/2022 và ngày 21/6/2022 thể hiện: Giấy cam kết ngày 17/6/2022 có nội dung: ông T2 cam kết trả lại diện tích đất rộng 25 mét, dài 58 mét thuộc thửa đất 36, tờ bản đồ 18 và thửa đất 73,74 tờ bản đồ 27 cho bà H J, thời gian 45 ngày tính từ ngày 17/6/2022 đến ngày 01/8/2022. Tại Giấy cam kết ngày 21/6/2022 gửi UBND xã Cuôr Đăng có nội dung: Ông T2 đã xác định và thừa nhận việc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tạm thời và cam kết sẽ trả lại đất rẫy và diện tích đất 25m x 58m cho bà H J trong vòng 45 ngày từ ngày 21/6/2022 đến 06/8/2022. Cấp sơ thẩm cho rằng đối với hai bản cam kết của ông T2 không phát sinh giá trị pháp lý, tuy nhiên trên thực tế thì gia đình bà H J vẫn là người quản lý sử dụng các thửa đất trên. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn cho rằng ngày 26/9/2019 bà H J thoả thuận bằng miệng chuyển nhượng cho ông T2 diện tích đất rộng 25 mét, dài 50 mét nằm trong thửa đất 36, tờ bản đồ 18 với số tiền 1.250.000.000đ, trừ tiền bà H J nợ 900.000.000 đồng, ông T2 nợ lại bà H J 350.000.000 đồng và đã rào chắn phần diện tích theo thỏa thuận. Tại giấy cam kết ông T2 xác nhận đã đọc, hiểu rõ cam kết và sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung mình cam kết. Do đó cần xác minh, làm rõ có hay không việc thỏa thuận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất như đã nêu trên hay không.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá trị đất trong khu vực đang tranh chấp có giá trị tương đương với giá trị hai bên thoả thuận chuyển nhượng là chưa đủ căn cứ. Tại Biên bản xác minh ngày 27/3/2023 (BL80) thể hiện giá trị đất thời điểm 2017-2018 tại UBND xã Cuôr Đăng. Tuy nhiên, trong biên bản chỉ xác định chung chung không nêu cụ thể vị trí đất, thửa đất, hơn nữa nội dung xác minh giá đất tại xã UBND Cuôr Đăng là chưa đảm bảo tính đúng đắn. Bởi lẽ, theo tài liệu cấp sơ thẩm thu thập là Bản án số 70/2021/DS-ST ngày 24/6/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột (BL 126-123) thể hiện sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T2, bà X đã thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 36, tờ bản đồ 18 với kích thước mặt đường 25 m, chiều dài 50 m vào ngày 28/5/2019 với giá 1.100.000.000 đồng và ngày 24/6/2019, thỏa thuận chuyển nhượng thửa 73,74 tờ bản đồ số 27 với giá 850.000.000 đồng, như vậy là tổng giá trị một phần đất tại thửa đất 36 và các thửa 73,74 tại thời điển trên đã là 1.950.000.000 đồng (cả ba thửa đất trên ông T2 nhận chuyển nhượng từ bà H J Niê và được cấp giấy chứng nhận ngày 05/11/2018). Như vậy, giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà cấp sơ thẩm xác định tương đương với khoản tiền bà H J nợ ông T2 và bà X là 900.000.000 đồng để công nhận bà H J chuyển nhượng đất cho ông T2, bà X là chưa phù hợp. Cần phải xác minh các hộ dân liền kề tại vị trí đất đang có tranh chấp có biết giá trị chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng giữa bà H J và ông T2, bà X hay không và xác minh tại các cơ quan chuyên môn như: Cơ quan Thuế, Tài nguyên và môi trường, Tài chính kế hoạch huyện để làm rõ giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm bà H J Niê chuyển nhượng cho ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X vào ngày 26/10/2018 tại UBND xã Cuôr Đăng có phù hợp với nội dung bị đơn trình bày chuyển nhượng đất để thanh toán nợ hay không.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X chuyển nhượng cho ông Hà Văn T3 02 thửa đất gồm: Thửa đất 73, 74 được chứng thực tại UBND xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar ngày 15/6/2022 thể hiện giá trị tại hợp đồng chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, tuy nhiên tại biên bản định giá ngày 07/12/2022 (Bút lục số 58) xác định giá thị trường dao động khoảng 350.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng/1000 m2 thì diện tích 15.930 m2 có giá dao động từ 5.575.500.000 đồng đến 6.372.000.000 đồng; Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Trần Hoàng L, bà Đặng Thị Nhật T4 đối với thửa đất 36 được công chứng tại Văn phòng Công chứng Đỗ Xuân Bỉnh, Tp. Buôn Ma Thuột ngày 21/01/2022 thể hiện giá trị tại hợp đồng chuyển nhượng là 300.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại biên bản định giá ngày 07/12/2022 (Bút lục số 66) xác định giá thị trường dao động khoảng 350.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng/1000 m2 đất nông nghiệp, đối với đất thổ cư (đất ở) thì dao động từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng/m ngang thì diện tích 2.480 m2 có chiều ngang là 50 m có giá dao động từ 4.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000 đồng đối với đất có thổ cư (đất ở). Xét thấy, giá tiền chuyển nhượng theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không phù hợp với giá thị trường chuyển nhượng đất tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, cần làm rõ giá trị thực tế giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông T2, bà X với ông T3 và giữa ông T2, bà X với ông L, bà T4 để nhận định việc chuyển nhượng có ngay tình hay không.

Tại Công văn số 06/2023/CV-TA ngày 09/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar gửi Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cư M’gar (BL81) có yêu cầu cung cấp thông tin cấp và biến động đối với thửa đất 36,73,74, tuy nhiên tài liệu cung cấp chỉ thể hiện các hợp đồng chuyển nhượng đất từ ông Đinh Việt T2 chuyển nhượng cho ông Trần Hoàng L, bà Đặng Thị Nhật T4 đối với thửa 36 và chuyển nhượng cho ông Hà Văn T3 đối với thửa 73,74 (BL82-98). Các tài liệu được cung cấp, chưa xác định việc chuyển nhượng chỉnh lý biến động đã hoàn thành hay chưa cũng như những người nhận chuyển nhượng sau cùng là ông L, bà T4 và ông T3 có đang thế chấp các tài sản này cho cá nhân, tổ chức tín dụng hay đã chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp, góp vốn… cho người khác hay không. Để đưa những người này vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhằm giải quyết triệt để vụ án, cũng như để xem xét những người nhận chuyển nhượng đối với các quyền sử dụng đất này có ngay tình hay không.

(v) Về nguồn gốc đất: Quá trình giải quyết vụ kiện, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm: bà H Y Niê (là mẹ bà H J Niê), bà H K Niê, ông Y S Niê, ông Y T Niê và ông Y L Niê (là anh chị em bà H J Niê) trình bày nguồn gốc đất là vào năm 1995, bố là ông Y Wil Hwing (chết năm 2015), mẹ là bà H Y được UBND huyện Cư M’gar cấp quyền sử dụng đất thuộc thửa 73, 74 tờ bản đồ 27 diện tích 15.930 m2 và thửa số 36 tờ bản đồ 18 diện tích 2.480 m2, toạ lạc tại xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar. Năm 2010, các thành viên trong gia đình đã họp mặt anh chị em trong gia đình để phân chia đất nông nghiệp tại các thửa đất 73, 74 tờ bản đồ 27 cho các thành viên là anh em trong gia đình canh tác. Năm 2013 vợ chồng ông Y W Hwing, bà H Y Niê bị nợ xấu không vay được tiền Ngân hàng nên đã uỷ quyền cho H J Niê đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên để đứng ra vay Ngân hàng. Do đó, cần làm rõ nguồn gốc đất để xác định bà H J Niê có thực tế được cấp quyền hay đại diện gia đình để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mới có cơ sở để xác định bà H J Niê đủ tư cách cá nhân tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng hay không.

(vi) Quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm đã không giải thích cho các đương sự được biết về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo điểm 2 mục III về dân sự tại Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ để ghi nhận ý kiến các đương sự có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong trường hợp, hợp đồng vô hiệu hay không, để đương sự thực hiện quyền yêu cầu của mình là thiếu sót.

(vii) Xét kháng cáo của nguyên đơn, thấy rằng: Cấp sơ thẩm xác định sai tư cách người tham gia tố tụng, đưa thiếu người tham gia tố tụng, chưa làm rõ các nội dung tranh chấp còn mâu thuẫn. Đây là những thiếu sót, vi phạm nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, cấp phúc thẩm không khắc phục được. Do Bản án sơ thẩm có nhiều vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Vì vậy, cần chấp nhận kháng cáo của bà H J Niê, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2024/DS-ST ngày 09 tháng 01 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk để chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.