THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 12/TB-VKS-DS NGÀY 03/3/2023 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG KIỂM SÁT VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ ÁN DÂN SỰ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Thửa đất số 180, diện tích 26.677,4m² và thửa đất số 481, diện tích 11.175,4m² là đất rừng sản xuất, thuộc tờ bản đồ số 2, tại thôn Thúy Triều, xã Cam Hải Đông, huyện L, tỉnh H là của ông Nguyễn Văn Ban. Ông Ban đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên vào Cổ phần đầu tư và Thương mại Thái Ban.

Tại Biên bản họp số 02/BB-CT ngày 16/02/2018 của Công ty Cổ phần đầu tư và Thương mại Thái Ban thể hiện ông Nguyễn Văn Ban được các thành viên Hội đồng cổ đông ủy quyền thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng hai thửa đất trên.

Ngày 02/3/2019, ông Nguyễn Văn Ban đại diện cho Công ty đã ký văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng hai thửa đất trên cho ông Tang Jianbo (còn gọi là Mr. Đường) và ông Ban đã nhận đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng.

Ngày 28/03/2019, ông Nguyễn Văn Ban đã đại diện cho Công ty Thái Ban ký Văn bản ghi nhớ thỏa thuận chuyển nhượng 02 lô đất nêu trên với giá 148.000.000.000 đồng và ông Ban nhận thêm 800.000.000 đồng tiền đặt cọc,

Ông Tang Jianbo mang quốc tịch Trung Quốc là một bên trong thỏa thuận đặt cọc nhận chuyển nhượng đất. Theo qui định tại Điều 5, Điều 188 và Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, các Văn bản thỏa thuận nêu trên đã vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu theo qui định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015.

Xét thấy, mặc dù Văn bản thỏa thuận đặt cọc ngày 02/3/2019 và Văn bản ghi nhớ ngày 28/3/2019 ghi ông Nguyễn Văn Ban là người đại diện cho Công ty Thái Ban nhưng thực chất ông Ban giao dịch với ông Tang Jianbo với tư cách cá nhân. Ông Ban cũng thừa nhận hiện đang giữ số tiền đặt cọc 900.000.000 đồng do ông Tang Jianbo thanh toán. Ông Ban không nộp số tiền trên vào Công ty Thái Ban. Công ty Thái Ban đã giải thể và hồ sơ giải thể không thể hiện Công ty Thái Ban còn nợ nguyên đơn số tiền cọc 900.000.000 đồng. Các Văn bản thỏa thuận trên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa ông Tang Jianbo và Công ty Thái Ban.

Ông Nguyễn Văn Ban đang giữ số tiền nhận cọc nên ông Ban phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Tang Jianbo số tiền cọc đã nhận là 900.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Nguyễn Văn Ban, ông Lương Xuân Nam và bà Lương Thị Thùy Dung (nguyên thành viên công ty Thái Ban) có trách nhiệm liên đới trả cho ông Tang Jianbo số tiền 900.000.000 đồng theo tỷ lệ góp vốn (ông Nam và bà Dung mỗi người phải trả cho ông Tang Jianbo 45.000.000 đồng) là không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Nam và Dung.

Trên đây là vi phạm của Tòa án nhân dân tỉnh H trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc", Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thông báo đến Viện kiểm sát các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự.