Nguồn án lệ về việc tranh chấp liên quan đến yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu (Quyết định giám đốc thẩm số 29/2023/DS-GĐT)
NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN YÊU CẦU TIẾP TỤC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT, YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÔ HIỆU (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 29/2023/DS-GĐT)
Quyết định giám đốc thẩm số 29/2023/DS-GĐT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng và Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng về việc tranh chấp liên quan đến yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu.
Nội dung hủy án:
“[1] Về tố tụng: đây là vụ án dân sự quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, không phải việc dân sự quy định tại Điều 27 Bộ luật tố tụng dân sự, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ cần giải quyết là “Yêu cầu tiếp tục hiện Hợp đồng mua bán nhà, đất; yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu” là không đúng, phải xác định quan hệ cần giải quyết là “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu” mới đúng.
Về nội dung:
...
[4] Từ các tài liệu, chứng cứ viện dẫn, phân tích tại các mục trên, Hội đồng giám đốc thẩm xét thấy đủ cơ sở xác định giao dịch giữa ông H với bà C giao dịch vay tiền, còn Giấy mua bán nhà đất (viết tay, không có công chứng, chứng thực) ngày 25/4/2019 giữa bà C với ông H là giao dịch giả tạo nên giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà C với ông H chưa được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (còn vi phạm khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015), nhưng ông H đã quản lý, sử dụng nhà đất và căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 (ông H đã giao đủ tiền cho bà C) nên công nhận hiệu lực Giấy mua bán nhà viết tay ngày 25/4/2019 là đánh giá không đúng với các tài liệu, chứng cứ đã nêu tại các mục trên, nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật vì chỉ áp dụng khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 khi trong vụ án chỉ có tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà đất tại thửa đất 64 giữa ông H với bà C; còn trong vụ án này có thêm tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà đất tại thửa đất 64 giữa bà H với bà C, trong khi bà H là người ký Hợp đồng mua nhà đất với bà C tại Văn phòng công chứng M ngày 30/5/2019, đã thanh toán đủ tiền, đã nhận đất trên có nhà cấp 4 bỏ hoang nên là người thứ ba ngay tình phải được pháp luật bảo vệ. Vì các lẽ trên, cần công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 30/5/2019 được Văn phòng Công chứng M công chứng số 5491 quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phan Thị Kim Cvà bà Nguyễn Thị Như H, tuyên bố giao dịch mua bán nhà đất theo Giấy mua bán nhà đất ngày 25/4/2019 giữa bà C với ông H là giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch vay tiền là giao dịch bị che giấu có hiệu lực pháp luật mới đúng pháp luật; do đó, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 50/QĐ-VKS-DS ngày 28/6/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ nên được chấp nhận toàn bộ.”