Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Quyết định giám đốc thẩm số 26/2023/DS-GĐT)
NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 26/2023/DS-GĐT)
Quyết định giám đốc thẩm số 26/2023/DS-GĐT ngày 12/7/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Nội dung hủy án:
“[2]. Các nội dung trong Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà hai bên đã ký kết là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật. Căn cứ vào việc thực hiện hợp đồng có cơ sở để xác định Doanh nghiệp tư nhân Khánh H đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không trả tiền thuê đúng thời hạn theo hợp đồng đã ký kết. Dịch Covid-19 là do trở ngại khách quan, nên bà Huỳnh Thị H và anh Đào Hoàng Minh H cũng đã giảm giá thuê, cụ thể là giảm 50% tiền thuê của tháng 4-2020 (vì thời điểm này thực hiện giãn cách xã hội); giảm 10% tiền thuê của tháng 5-2020, giảm 20% cho tháng 8, 9 và 10-2020 là thể hiện thiện chí hợp tác. Do đó, Doanh nghiệp tư nhân Khánh H cho rằng do dịch Covid-19, nên không phải trả tiền thuê nhà cho phía nguyên đơn là không có căn cứ.
[3]. Ngày 12-11-2020, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất do phía bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Tại Điều 5 của Hợp đồng có quy định: “... Nếu bên B trả tiền thuê không đúng thời hạn của hợp đồng, thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Nếu quá 15 ngày bên A có quyền chấm dứt hợp đồng”.
Do vụ án kéo dài đến năm 2022 mới đưa ra xét xử, nên ngày 16-11-2021, nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu trả tiền thuê của năm 2021 chưa thanh toán và tiền lãi là 1.976.422.000 đồng, thanh toán tiền thuê 03 tháng của năm 2022 và tiền lãi của năm 2022 là 478.000.000 đồng. Tại Biên bản hòa giải ngày 15-6-2021 (trước ngày mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ), nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực hiện nghĩa vụ thanh toán đến ngày xét xử sơ thẩm và đến ngày 16-11-2021, nguyên đơn tiếp tục có yêu cầu. Như vậy, yêu cầu này của nguyên đơn là theo diễn biến phát sinh đến thời điểm xét xử, do đó không vượt quá yêu cầu khởi kiện. Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên chấm dứt hợp đồng thuê tài sản và buộc bị đơn phải trả tiền thuê cho nguyên đơn đến thời điểm xét xử sơ thẩm là đúng quy định. Tuy nhiên, Toà án cấp phúc thẩm lại nhận định “Yêu cầu trả tiền thuê tài sản của năm 2021 và 03 tháng đầu năm 2022, cùng lãi suất của nguyên đơn đưa ra sau khi Toà án mở phiên họp công khai chứng cứ và hoà giải, giải quyết khi chưa thụ lý những yêu cầu bổ sung, chưa thông báo cho các đương sự còn lại biết, chưa hoà giải, công khai chứng cứ đối với yêu cầu này là vượt quá phạm vi khởi kiện là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng”, từ đó huỷ một phần bản án sơ thẩm và đình chỉ đối với yêu cầu này của nguyên đơn là không có căn cứ; đồng thời, Toà án cấp phúc thẩm cho rằng “Dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng, nên bị đơn không phải trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn” đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.”