Nguồn án lệ về việc tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trên đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quyết định giám đốc thẩm số 103/2024/DS-GĐT ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh)

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, YÊU CẦU THÁO DỠ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT, TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 103/2024/DS-GĐT NGÀY 25/4/2024 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH)

Quyết định giám đốc thẩm số 103/2024/DS-GĐT ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai và Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện N về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trên đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Th, ông Huỳnh Văn Đ và bị đơn ông Trần Văn D, ông Nguyễn Xuân H.

Nội dung hủy án:

“[2.1] Năm 2001, ông Ph chuyển nhượng diện tích 10.068m2 thuộc thửa đất số 20, 35, 84, 85 tờ bản đồ số 11 cho ông Q, ông Q đã được cấp GCNQSD đất; đến năm 2007, ông Q chuyển nhượng diện tích 10.068m2 thuộc thửa đất số 20, 35, 84, 85 tờ bản đồ số 11 cho bà Th, bà Th đã được cập nhật trên GCNQSD đất. Ông Ph trình bày thống nhất xuyên suốt quá trình giải quyết vụ án là đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông D, không phải đất của ông Ph, ông Ph không chuyển nhượng cho ông Q; ông Q cũng có trình bày phù hợp với ông Ph, không chuyển nhượng đất tranh chấp cho bà Th. Ngoài ra, ông Ph trình bày trường hợp ông chuyển nhượng đất cho ông Q bị thiếu diện tích dẫn đến ông Q chuyển nhượng đất cho bà Th bị thiếu thì ông Ph tự nguyện giao thêm diện tích đất còn thiếu. Ông H (con trai ông Ph), ông Q người nhận chuyển nhượng đất từ ông Ph và chuyển nhượng đất cho bà Th, ông Đ cũng đồng ý.

Do đó, cần phải đo đạc thực tế tổng diện tích của thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8, 11 (chưa bao gồm đất tranh chấp) để xác định ông Ph đã giao đủ diện tích 10.068m2 đất đã chuyển nhượng cho ông Q chưa, ông Q đã giao đủ diện tích đất cho bà Th chưa.

Ngoài ra, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/10/2019 (BL 280) thể hiện: Hiện trạng diện tích thửa 05 tờ bản đồ số 08, thửa đất số 20, 35, 84, 85 tờ bản đồ số 11 giữa diện tích đất có 01 con đường đã đi ngang. Trích lục và đo hiện trạng khu đất bản đồ địa chính số 779/2020 ngày 27/02/2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh N thì con đường đi ngang có một phần diện tích thuộc Thửa đất 05 và Thửa đất số 20; cụ thể: Thửa đất số 80 (mới) có diện tích 2.195m2, tương ứng với thửa đất cũ 05 có diện tích 2.939m2, chênh lệch là 744m2; thửa đất số 655 (mới) có diện tích 3.343m2, tương ứng với thửa đất số 20 có diện tích 4.393m2, chênh lệch là 1.050m2; tổng chênh lệch là 1.794m2.

Tại đơn ngày 13/9/2019 của bà Nguyễn Thị A - đại diện theo ủy quyền của ông D đề nghị Tòa án tiến hành đo đạc lại toàn bộ thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8,11 có diện tích 10.068m2, ông D đã tạm ứng chi phí đo đạc, thẩm định đúng thời hạn theo quy định. Tuy nhiên, Tòa án chỉ xem xét, thẩm định tại chỗ đối với các thửa đất trên mà không đo đạc diện tích thực tế. Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án, ông Ph, ông Q đều xác định vào thời điểm ông Ph chuyển nhượng đất cho ông Q thì hai bên không tiến hành đo đạc, ông Q chuyển nhượng cho bà Th cũng không đo đạc.

Như vậy, Tòa án hai cấp không đo đạc diện tích thực tế của thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8, 11 mà đã nhận định ông D lấn chiếm đất của bà Th và buộc ông D trả lại đất tranh chấp cho bà Th là chưa đủ cơ sở, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D.

[2.2] Về quá trình quản lý, sử dụng đất: ông Ph (chủ đất cũ), ông H (con trai ông Ph), ông Q (chủ đất chuyển nhượng cho bà Th) xác định đất tranh chấp của ông D; đồng thời, ông Nguyễn Văn A (người lớn tuổi sống tại địa phương biết việc) cũng xác định đất tranh chấp là của gia đình ông D và ông D đã quản lý, sử dụng đất từ năm 1985. Tòa án hai cấp chưa yêu cầu cơ quan quản lý đất đai tại địa phương cung cấp thông tin về người trực tiếp quản lý, sử dụng đất tranh chấp; chưa thu thập lời khai của những người sống lâu năm tại địa phương, các hộ dân liền kề với đất tranh chấp để xác định ông D có quản lý, sử dụng đất từ năm 1985 hay không. Trong trường hợp đủ cơ sở xác định ông D quản lý, sử dụng đất ngay tình, liên tục công khai từ năm 1985 đến khi phát sinh tranh chấp (năm 2017) là hơn 30 năm, được các chủ đất cũ xác định là đất của ông D thì căn cứ Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông D được trở thành chủ sở hữu quyền sử dụng đất tranh chấp kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu (năm 1985).

[3] Như vậy, Tòa án hai cấp không đo đạc diện tích thực tế của thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8, 11 là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D. Do đó, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao đề nghị hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại là có căn cứ, đúng pháp luật.”