Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Quyết định giám đốc thẩm số 07/2024/DS-GĐT ngày 03/4/2024 của Tòa án nhân dân tối cao)
NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 07/2024/DS-GĐT NGÀY 03/4/2024 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO)
Quyết định giám đốc thẩm số 07/2024/DS-GĐT ngày 03/4/2024 của Tòa án nhân dân tối cao hủy Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hủy Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Củ C, Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Võ Hoàng Quốc T, ông Nguyễn Bảo T1 với bị đơn là bà Võ Thị L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.
Nội dung hủy án:
“[1] Về tố tụng: Ngày 31/10/2018, bà L có đơn khởi kiện ông T, ông T1 tranh chấp hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và 18722 ngày 21/7/2018 với lý do hợp đồng chuyển nhượng giả cách nhằm che giấu việc vay tiền giữa bà L, bà T4 (con nuôi bà L) và bà T6. Sau đó, ngày 24/12/2018 ông T1, ông T cũng có đơn khởi kiện bà L tranh chấp hai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý hai vụ án riêng biệt rồi ra Quyết định số 280/2019/QĐ-NVA ngày 27/8/2019 nhập chung hai vụ án, xác định nguyên đơn là ông T, ông T1 và bị đơn là bà L là chưa phù hợp. Tòa án cấp sơ thẩm không làm thủ tục phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của bà L là thiếu sót.
[2] Bà Lưu không thừa nhận chữ ký và điểm chỉ tại Biên bản bàn giao nhà đất ngày 23/7/2018, Biên bản giao nhận tiền ngày 24/7/2018 (bản đánh máy) đã nhận 25.000.000.000 đồng và bà L có yêu cầu được giám định chữ ký, dấu vân tay nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà L với lý do việc giám định không làm thay đổi bản chất vụ án là vi phạm thủ tục tố tụng.
…
[4] Nội dung hai hợp đồng số 18721 và 18722 nêu trên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại Điều 2 và Điều 3 của cả hai Hợp đồng hai bên có thỏa thuận trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng, bên chuyển nhượng được quyền yêu cầu chuộc lại tài sản. Như vậy, có dấu hiệu cho thấy quyền sử dụng hai thửa đất chỉ là tài sản đảm bảo cho hợp đồng vay tiền như bà L trình bày.
[5] Lời khai của bà Lê Thị T6 có sự mâu thuẫn, không thống nhất, bà T6 khai không liên quan đến hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nhưng cùng ngày 21/7/2018 bà L ký hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và 18722, đồng thời bà L đã lập Hợp đồng ủy quyền cho bà T6 với nội dung nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với ông T, ông T1 không thể hoàn tất thủ tục thì bà T6 được quyền thay mặt và nhân danh bà L ký hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và bà T6 được thay mặt bà L toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất và được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T6 cho rằng do ông T có vay tiền của bà T6 để trả cho bà L, nên để quyền lợi của bà T6 được đảm bảo, bà L đã ủy quyền cho bà T6 được quyền hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp ông T không giao đủ tiền cho bà L. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ mối liên quan giữa bà T6 trong hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với ông T, ông T1, nên chưa đủ cơ sở kết luận bà T6 là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L nhưng nhờ ông T, ông T1 đứng tên hộ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, do chưa làm rõ việc bà L vay tiền của bà T6 là như thế nào, số lượng tiền vay, thỏa thuận giữa bên vay và bên cho vay nên chưa đủ cơ sở để xác định hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp đồng giả tạo để đảm bảo cho 25.000.000.000 đồng mà bà T6 cho bà L vay.
[6] Bà L xuất trình các sao kê giao dịch tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần S (S) thời gian từ ngày 24/10/2018 đến ngày 19/11/2018 chuyển khoản tiền cho bà T6 thông qua Công ty Cổ phần T8 có nội dung giao dịch là: Trả lãi thay cho bà Võ Thị L công nợ Tòa nhà La B; trả lãi giùm cho bà Võ Thị L đất B1 Mỹ/Võ Hoàng Quốc T. Điều này cho thấy có quan hệ vay mượn tiền giữa bà L với bà T6 như trình bày của bà L.
[7] Mặt khác, do trên hai thửa đất chuyển nhượng đều có nhà nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn liền với tài sản trên đất (có 03 căn nhà trên đất), nên hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[8] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ mối quan hệ giữa bà T6 với bà L, giữa bà T6 với ông T, ông T1, giữa bà L với ông T, ông T1; chưa trưng cầu giám định chữ ký và điểm chỉ của bà L trong Biên bản bàn giao nhà đất ngày 23/7/2018, Biên bản giao nhận tiền ngày 24/7/2018 nên chưa đủ cơ sở giải quyết, Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa đủ căn cứ. Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh không phát hiện ra các sai sót nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm, nhưng lại xác định hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18721 và 18722 ngày 21/7/2018 giữa ông T, ông T1 với bà L hợp pháp, ngay tình nên không chấp nhận Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, giữ nguyên Bản án phúc thẩm là không đúng.”