Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, phạt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản (Quyết định giám đốc thẩm số 63/2024/DS-GĐT)
NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, PHẠT CỌC VÀ YÊU CẦU BỒI THƯỜNG VỀ TÀI SẢN (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 63/2024/DS-GĐT)
Quyết định giám đốc thẩm số 63/2024/DS-GĐT của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Đ và bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố BT, tỉnh Đ về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, phạt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản.
Nội dung hủy án:
“[1]. Về tố tụng:
Tại đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tiền đặt cọc, phạt cọc và yêu cầu bồi thường về giá trị tài sản trên đất. Theo đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản”. Tòa án cấp phúc thẩm xác định đây là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Xét thấy, căn cứ theo nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có cơ sở xác định tranh chấp giữa các bên xuất phát từ việc đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án cấp phúc thẩm xác định “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là không chính xác. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản” là đúng nhưng chưa đầy đủ, vì ngoài các yêu cầu nêu trên nguyên đơn còn yêu cầu đối với nội dung phạt cọc. Do đó, cấp giám đốc thẩm xét thấy cần thiết phải xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án như sau: “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc, phạt cọc và yêu cầu bồi thường về tài sản”.
…
[2.3]. Xét tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với ông Trần Minh N, bà Trần Thị Cẩm V, ông Trần Văn S được ký kết nhằm mục đích đảm bảo thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (chiều rộng ngang Quốc lộ A là 15 mét, chiều rộng ngang mặt đường vào Buôn T 15 mét). Tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc thì thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 đứng tên hộ cụ Nguyễn Hữu H1 (ông T và ông N1 là con của cụ H1 và cụ C). Trước khi mất, cụ C có để lại di chúc nhưng di sản thừa kế của cụ H1 và cụ C chưa được phân chia. Khi nguyên đơn tiến hành đổ đất và xây nhà tạm thì các bên xảy ra tranh chấp, cụ thể là bà Nguyễn Thị Bích S1 đã có đơn gửi UBND xã H đề nghị ngăn chặn. Sau đó, phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế. Hiện nay quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 348, tờ bản đồ số 23 tại thôn B, xã H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 010619 cấp ngày 06/3/2022 vẫn đứng tên hộ cụ Nguyễn Thị H2. Như vậy, về mặt nội dung Hợp đồng đặt cọc nêu trên không đảm bảo và hiện nay không thể thực hiện được. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Hữu T, ông Nguyễn Hữu N1 với ông Trần Minh N, bà Trần Thị Cẩm V, ông Trần Văn S vô hiệu là có căn cứ và đúng quy định pháp luật.
Tòa án cấp phúc thẩm xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định tranh chấp giữa các bên là tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật không đúng, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.
[2.4]. Xét yếu tố lỗi dẫn đến Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu:
…
Như vậy, khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đứng tên hộ cụ Nguyễn Hữu H1. Mặc dù, cụ C để lại di chúc cho ông T và ông N1 một phần di sản nhưng tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc di sản thừa kế của cụ C, cụ H1 chưa được phân chia nên dẫn đến tranh chấp và Hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc nêu trên bị vô hiệu các bên đều có lỗi. Tuy nhiên, khi nhận cọc ông T và ông N1 cam kết thửa đất không có tranh chấp, kèm theo là xuất trình di chúc của cụ C để chứng minh các Ông là chủ sử dụng đất hợp pháp pháp nhằm tạo niềm tin cho nguyên đơn trong việc thực hiện Hợp đồng. Do đó, bị đơn có lỗi nhiều hơn khi Hợp đồng bị vô hiệu. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định mức độ lỗi của các bên khi Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu chưa chính xác dẫn đến tuyên buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 1.300.000.000 đồng mà không xem xét đối với nội dung yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là thiếu sót, chưa xem xét đánh giá tài liệu, chứng cứ một cách khách quan, toàn diện, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
Bản án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu đều có lỗi của các bên nhưng buộc bị đơn bồi thường toàn bộ giá trị chênh lệch của thửa đất 4.700.000.000 đồng là không đúng quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 và quy định tại điểm c.2 mục 2.3 phần II của Nghị quyết 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Từ những phân tích trên, nhận thấy những sai sót tại Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, cần hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 112/2024/DS-PT ngày 19/3/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đ và Bản án dân sự sơ thẩm số 183/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố BT, tỉnh Đ. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố BT xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.”