Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Quyết định giám đốc thẩm số 25/2025/DS-GĐT)
NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 25/2025/DS-GĐT)
Quyết định giám đốc thẩm số 25/2025/DS-GĐT ngày 24/02/2025 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
“[2]. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thấy rằng:
[2.1]. Thửa đất số 256, tờ bản đồ số 14, diện tích 9.295,6m2 (đo đạc thực tế là 10.260,5m2) có nguồn gốc là của vợ chồng ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị U đã được Ủy ban nhân dân huyện PQ (nay là thành phố PQ), tỉnh Kiên Giang cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà U vào ngày 16/5/2016.
Trước năm 2011, ông H và bà U có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Trần Thị H1 (hiện tại đã chết) và ông Nguyễn Thanh S nhưng các bên không lập hợp đồng bằng văn bản. Ngày 04/02/2011, ông H, bà U lập “Tờ thỏa thuận hủy hiệp đồng mua bán đất”, trong đó có nội dung: ông H, bà U và ông S, bà H1 thống nhất hủy hợp đồng mua bán thửa đất tại Tổ 5, Ấp 2; ông S, bà H1 đã nhận đủ số tiền mà bên bán ông H, bà U trả; hai bên thống nhất bên nhận tiền, bên nhận lại đất. “Tờ thỏa thuận hủy hiệp đồng mua bán đất” có chữ ký của ông H, bà U. Theo đó, ông H, bà U đã trả lại 30.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông S, bà H1. Ông S, bà H1 đã trả lại đất cho ông H, bà U. Quá trình giải quyết vụ án, mặc dù ông S có nhiều lời khai mẫu thuẫn với nhau, nhưng lời khai ban đầu của ông S (Bản tự khai ngày 07/12/2021) đã thừa nhận có sự việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông H, bà U, đã nhận đủ tiền, trả lại đất. Lời khai này phù hợp với lời khai của nguyên đơn, phù hợp với số tiền đặt cọc ban đầu, phù hợp với nội dung “Tờ thỏa thuận hủy hiệp đồng mua bán đất” ngày 04/02/2011 nên có cơ sở tin cậy. Do đó, có đủ căn cứ xác định giữa ông H, bà U và ông S, bà H1 có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 256 nhưng các bên đã hủy bỏ hợp đồng, trả lại cho nhau những gì đã nhận.
[2.2]. Cùng ngày 04/02/2011, ông H, bà U ký “Hợp đồng mua bán đất và thành quả lao động” để thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 256 nêu trên cho ông Thái Văn P với giá là 400.000.000 đồng. Hợp đồng có chữ ký của các bên nhưng không có công chứng, chứng thực. Ông H, bà U xác định chưa nhận số tiền chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng từ ông P. Lời trình bày của ông H, bà U phù hợp với lời khai của ông Thái Văn P, phù hợp với lời khai của bà Lê Thị Bích L (người làm chứng) rằng ông P đã giao số tiền 400.000.000 đồng cho bà H1. Tại Biên bản ngày 11/6/2018, ông Đặng Văn T (người làm chứng) cũng xác định ông P không giao số tiền 400.000.000 đồng cho ông H, bà U.
[3]. Từ những phân tích nêu trên cho thấy, thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà U với ông S và bà H1 đã bị hủy bỏ, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến thửa đất 256 đã chấm dứt. Ông H, bà U thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 256 cho ông P nhưng lại không trả tiền trực tiếp cho ông H, bà U; ông H, bà U cũng không ủy quyền cho bà H1 nhận số tiền này. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định cho rằng “Hợp đồng mua bán đất và thành quả lao động” ngày 04/02/2011 là sự thỏa thuận giữa ba bên (vợ chồng ông H, bà U, bà H1 và ông P) để từ đó xác định bà H1 đã chuyển giao quyền yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P; chuyển giao nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H, bà U là không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Đồng thời, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông H, bà U trả lại số tiền 400.000.000 đồng cho ông P và bồi thường thiệt hại cho ông P trong khi ông H, bà U không nhận số tiền chuyển nhượng đất, là không đúng.”