Nguồn án lệ về việc tranh chấp đòi tài sản, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, yêu cầu hủy cập nhật biến động (Quyết định giám đốc thẩm số 117/2023/DS-GĐT)

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP ĐÒI TÀI SẢN, HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ, HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN, HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, YÊU CẦU HỦY CẬP NHẬT BIẾN ĐỘNG (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 117/2023/DS-GĐT)

Quyết định giám đốc thẩm số 117/2023/DS-GĐT ngày 13/6/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh về việc tranh chấp đòi tài sản, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, yêu cầu hủy cập nhật biến động.

Nội dung hủy án:

“[2] Mặc dù Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 011651 ngày 22/5/2014 tại Phòng Công chứng H Thành phố Hồ Chí Minh, ký kết giữa anh Trần Phú C1 và ông Trần Quốc K do sự tự nguyện giữa hai bên, nhưng có căn cứ pháp luật để xác định rằng giao dịch dân sự này là giao dịch dân sự giả tạo để che dấu giao dịch dân sự vay tài sản giữa họ với nhau, lý do như sau:

Vào ngày 03/7/2013, anh C1 đã ký kết hợp đồng để chuyển nhượng nhà đất số 61/1C nêu trên cho ông Vũ C3, với giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng. Ngày 14/01/2014, anh C1 và ông C3 thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng này. Ngày 14/01/2014, anh C1 tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 61/1C cho ông Nguyễn Bảo Q với giá 3.000.000.000 đồng. Ngày 22/5/2014, anh C1 và ông Q thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng này. Ngày 24/9/2014, ông K và vợ là bà Nguyễn Thị Xuân M ký hợp đồng ủy quyền có công chứng của Văn phòng Công chứng ĐS để ủy quyền cho ông Q và ông Trần Ngọc C2 quản lý, sử dụng cho thuê...đối với nhà đất số 61/1C. Từ ngày 02/8/2013 đến ngày 10/4/2014, ông T1 và anh C1 đều trả tiền lãi vào số tài khoản của ông C2 với tổng số tiền là 361.000.000 đồng. Những tài liệu, chứng cứ nêu trên cho thấy giữa ông C2, ông Q và ông K có sự quen biết, liên hệ với nhau trong việc thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng, cho vay tài sản với ông T1 và anh C1.

Ông K cho rằng ông nhận chuyển nhượng nhà đất của anh C1 với giá 7.000.000.000 đồng, trong đó ông đã giao cho anh C1 3.000.000.000 đồng, giao cho ông T1 4.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, anh C1 chỉ thừa nhận có nhận 3.000.000.000 đồng; còn ông T1 cho rằng số tiền 4.000.000.000 đồng ông ký nhận là do bị ép buộc. Quá trình giải quyết vụ án, ông K không chứng minh được giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 7.000.000.000 đồng, cũng không chứng minh được anh C1 đồng ý để ông T1 nhận thay số tiền 4.000.000.000 đồng. Như vậy, chỉ có căn cứ xác định giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 3.000.000.000 đồng. Theo Chứng thư thẩm định giá ngày 15/8/2017 của Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá ĐN thì giá thị trường đối với nhà đất số 61/1C tại thời điểm tháng 5/2014 là 9.515.685.000 đồng. So sánh với giá các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng thì có căn cứ xác định số tiền đã giao nhận với nhau (3.000.000.000đ) không phải là giá trị thực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà, mà số tiền này là đối tượng của một loại giao dịch khác là hợp đồng vay tài sản.

Sau khi ông K đã được đứng tên trên giấy chứng nhận, ông K không nhận nhà đất mà thỏa thuận cho ông T1 thuê lại với giá 30.000.000đ/tháng. Căn cứ Chứng thư thẩm định giá ngày 10/01/2019 của Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá ĐN thì giá cho thuê nhà đất số 61/1C tại thời điểm năm 2014 là 8.528.000đ/tháng. So sánh với giá thuê nhà mà các bên thỏa thuận thì có căn cứ số tiền các bên thỏa thuận (30.000.000đ/tháng) không phải giá trị thực của giao dịch thuê nhà mà là tiền lãi phát sinh từ hợp đồng vay tài sản.

Từ những phân tích trên, có đủ cơ sở khẳng định hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 20/5/2014 và 22/5/2014 là giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tiền giữa ông K và anh C1.

[3] Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ngày 20/5/2014; hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 22/5/2014 giữa anh C1 và ông K; hợp đồng thuê nhà ngày 01/7/2014 giữa ông K và ông T1 bị vô hiệu do giả tạo và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là đúng. Tòa án cấp phúc thẩm xác định anh C1 đã chuyển nhượng nhà đất số 61/1C cho ông K với giá 7.000.000.000 đồng. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực là chưa xem xét, đánh giá đúng, đầy đủ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án.”