Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác hay không?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi hiện nay đang chuẩn bị kết hôn và cha mẹ tôi có mong muốn dành cho tôi một mảnh đất để làm của hồi môn, tạo điều kiện cho cuộc sống gia đình nhỏ sau này được ổn định hơn. Mảnh đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện đang đứng tên dưới hình thức sở hữu chung hộ gia đình, bao gồm cha tôi, mẹ tôi, tôi và em trai tôi.
Về mặt thực tế, tất cả thành viên trong gia đình tôi đã hoàn toàn đồng thuận với việc cha mẹ tặng cho tôi quyền sử dụng mảnh đất này. Tuy nhiên, khó khăn nảy sinh ở chỗ em trai tôi hiện đang đi xuất khẩu lao động tại Nhật Bản và do đặc thù công việc cũng như khoảng cách địa lý, em tôi không thể thường xuyên về nước để tham gia liên tục, trực tiếp vào các thủ tục hành chính liên quan tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này khiến cả gia đình, đặc biệt là tôi, băn khoăn: Liệu trong trường hợp này, việc tặng cho đất của cha mẹ tôi cho tôi có buộc phải có chữ ký trực tiếp của em trai tôi hay không? Và nếu pháp luật bắt buộc phải có sự tham gia của em trai tôi thì có giải pháp nào khả thi, hợp pháp để giảm bớt thủ tục rườm rà, hạn chế việc em trai tôi phải nhiều lần về nước nhưng vẫn bảo đảm giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng tặng cho hay không?
MỤC LỤC
2. Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác hay không?
2.1. Đất là tài sản chung của cha mẹ
2.2. Đất là tài sản chung của cả hộ gia đình gồm cha mẹ và các người con
Trả lời:
1. Việc định đoạt và nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung
Căn cứ theo khoản 1, 2, 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
“Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
…”
và
“Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
…
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.”
Từ các quy định trên có thể thấy rằng, nguyên tắc định đoạt và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ nhằm bảo đảm công bằng và quyền lợi hợp pháp của tất cả các đồng chủ sở hữu.
Cụ thể, đối với sở hữu chung theo phần, mỗi đồng sở hữu có quyền tự mình định đoạt phần quyền của mình, song vẫn phải tôn trọng quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu còn lại. Đối với sở hữu chung hợp nhất, mọi quyết định định đoạt phải có sự đồng thuận của toàn bộ các đồng chủ sở hữu hoặc tuân theo quy định pháp luật, bảo đảm tính minh bạch và tránh xung đột lợi ích.
Về cấp Giấy chứng nhận, khi thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất có nhiều người đồng quyền sử dụng, đồng sở hữu thì Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận cho từng người hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận theo yêu cầu và giao cho người đại diện quản lý.
Theo đó, cơ chế pháp lý hiện hành vừa ghi nhận quyền tự do định đoạt của từng chủ thể, vừa đặt ra cơ chế bảo vệ quyền lợi của các đồng sở hữu còn lại, đồng thời bảo đảm sự rõ ràng, thống nhất trong xác lập và chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn góp phần duy trì trật tự, an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự và đất đai.
2. Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác hay không?
2.1. Đất là tài sản chung của cha mẹ
Căn cứ Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 29, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định như sau:
“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”
“Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng
1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
…”
và
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Từ các quy định trên, có thể thấy trong trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được xác định là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng, thì việc định đoạt tài sản này chỉ cần sự thỏa thuận thống nhất giữa cha và mẹ – tức hai chủ sở hữu chung. Pháp luật đã ghi nhận nguyên tắc bình đẳng tuyệt đối giữa vợ và chồng trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; đồng thời yêu cầu mọi quyết định liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký hoặc tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu đều phải có sự đồng thuận bằng văn bản của cả hai bên vợ chồng.
Do đó, nếu mảnh đất là tài sản chung của cha mẹ thì việc cha mẹ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho một người con chỉ cần có chữ ký, sự đồng ý của cả cha và mẹ, không phát sinh nghĩa vụ pháp lý phải xin chữ ký hay ý kiến chấp thuận từ các con khác. Cơ chế này vừa đảm bảo quyền định đoạt hợp pháp của vợ chồng đối với tài sản chung, vừa tránh việc xâm phạm quyền lợi của các đồng sở hữu ngoài phạm vi vợ chồng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kết luận này chỉ áp dụng khi mảnh đất thực sự là tài sản chung của vợ chồng, nếu đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc đã được phân chia thừa kế thì việc định đoạt sẽ phải tuân thủ theo quy định riêng, đòi hỏi có sự tham gia, thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu hợp pháp khác.
2.2. Đất là tài sản chung của cả hộ gia đình gồm cha mẹ và các người con
Việc quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung hộ gia đình được quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
…
25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”
và
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Từ các căn cứ pháp lý đã nêu trên, có thể thấy quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình là tài sản thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên hộ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và đang cùng chung sống tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc khi nhận chuyển quyền. Do là bất động sản, mọi quyết định định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn,…) đối với quyền sử dụng đất này bắt buộc phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên đã thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trừ khi luật có quy định khác. Nguyên tắc “đồng thuận toàn bộ” này nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bảo vệ lợi ích chính đáng của từng thành viên và phòng ngừa tranh chấp phát sinh.
Hệ quả pháp lý trực tiếp chính là việc chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cá nhân nào đó trong hộ gia đình chỉ hợp pháp khi toàn bộ thành viên đủ điều kiện pháp luật trong hộ đồng ý. Sự đồng ý cần được thể hiện rõ ràng, bằng văn bản, với chữ ký của từng người (hoặc chữ ký của người đại diện hợp pháp đối với người chưa thành niên/không có/ bị hạn chế năng lực hành vi) và phải tuân thủ hình thức theo quy định pháp luật.
Trường hợp thiếu sự đồng thuận hợp lệ của bất kỳ thành viên nào, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần, kéo theo hệ lụy phục hồi tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).
Về phương thức thực hiện, hộ gia đình có thể tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho một cá nhân hoặc chuyển nhượng cho một cá nhân. Dù lựa chọn phương thức nào, điều kiện tiên quyết vẫn là sự đồng thuận của tất cả các thành viên đáp ứng điều kiện theo luật.
Ngoài ra, với trường hợp của bạn chúng ta cần xét đến điểm b khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
…
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
…”
Như vậy, khi áp dụng vào tình huống cụ thể: Cha mẹ bạn có thể tặng cho bạn quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình khi và chỉ khi tất cả các thành viên khác của hộ gia đình đồng ý và tham gia xác lập ý chí theo đúng trình tự, hình thức pháp luật quy định pháp luật. Thực hiện đúng những yêu cầu này không chỉ là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà còn là biện pháp phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm tính bền vững của quyền đối với bất động sản sau khi chuyển dịch.
Đồng thời, theo quy định pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý. Trong trường hợp một hoặc một số thành viên không trực tiếp tham gia ký kết như em trai của bạn đang xuất khẩu lao động tại Nhật Bản thì phải có văn bản ủy quyền được công chứng/chứng thực theo đúng trình tự pháp luật. Nếu thiếu sự đồng thuận này, giao dịch tặng cho có nguy cơ bị coi là vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần khi có tranh chấp phát sinh.
Việc cha mẹ bạn tặng cho bạn quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình chỉ được pháp luật thừa nhận khi tuân thủ đầy đủ các điều kiện về chủ thể, hình thức và thủ tục, đây vừa là cơ chế pháp lý bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các thành viên trong hộ, vừa là biện pháp phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm sự minh bạch và ổn định trong quản lý, sử dụng bất động sản.
Trân trọng./.
