Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư không thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi hiện đang sở hữu một phần diện tích kinh doanh tại tầng trệt của một nhà chung cư cũ, không thuộc tài sản công. Nay chung cư này được đưa vào diện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch. Tôi lo lắng về việc phần diện tích kinh doanh của mình sẽ bị thu hồi mà không rõ quyền lợi được bảo đảm như thế nào. Vậy, bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư không thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
Trả lời:
1. Tái định cư là gì?
Căn cứ theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”
Theo đó, tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhưng không còn chỗ ở nào khác.
2. Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư không thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ Điều 29 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau;
“Điều 29. Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
1. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án vẫn tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu phần diện tích này được bố trí lại diện tích này theo quy hoạch được duyệt; việc bồi thường phần diện tích này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng cũ.
2. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án không tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở đó.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định như đối với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.”
Theo đó, nếu theo quy hoạch được duyệt mà dự án vẫn tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, thì chủ sở hữu phần diện tích này được bố trí lại phần diện tích tương ứng theo đúng quy hoạch. Việc bồi thường được thực hiện trên nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng cũ.
Nếu dự án không còn tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt, thì việc bồi thường được thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường được tính theo công thức: Diện tích sử dụng cũ × giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực tại thời điểm lập phương án bồi thường × tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định theo nguyên tắc áp dụng đối với nhà ở thuộc tài sản công, như đã được quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định:
“Điều 31. Hỗ trợ đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và chủ đầu tư dự án
1. Ngoài việc được bồi thường, tái định cư theo quy định tại Điều 28, Điều 29 và Điều 30 của Nghị định này, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức hỗ trợ thêm từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương đối với các trường hợp sau:
a) Người được bồi thường, tái định cư là người có công với cách mạng theo pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; người khuyết tật; hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ tại thời điểm thực hiện hỗ trợ trong trường hợp đối tượng này mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch (nếu có) theo quy định tại khoản 2 Điều 28 của Nghị định này;
b) Hỗ trợ chủ đầu tư một phần hoặc toàn bộ kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo quy định tại điểm b khoản 6 Điều 73 và điểm b khoản 4 Điều 74 của Luật Nhà ở;
c) Hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi của dự án theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở;
d) Mức hỗ trợ quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản 1 Điều này được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.”
Trân trọng./.
