Nguồn án lệ về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Quyết định giám đốc thẩm số 64/2023/DS-GĐT)

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 64/2023/DS-GĐT)

Quyết định giám đốc thẩm số 64/2023/DS-GĐT ngày 16/3/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân thành phố C và Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận C, thành phố C về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung hủy án:

“[3] Xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm trong quá trình giải quyết vụ án đưa thiếu người tham gia tố tụng, việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ dẫn đến kết luận trong bản án chưa phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, cụ thể như sau:

[3.1] Về việc đưa thiếu người tham gia tố tụng: Hồ sơ vụ án thể hiện tại nhà đất các đương sự đang tranh chấp, ngoài vợ chồng ông Ph bà L còn có 02 người con của ông Ph, bà L là: Trần Q , sinh năm 2005; Trần Như Thảo, sinh năm 2013 và mẹ ruột của ông Ph là cụ Nguyễn Thị Nguyệt, 85 tuổi cùng ở. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa những người này tham gia tố tụng với tư các người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trong thủ tục tố tụng.

[3.2] Về các căn cứ Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá HĐCNQSDĐ ngày 27/9/2013 là vô hiệu do giả tạo:

[3.2.1] Về việc chuyển giao tài sản: Tại Điều 3 của HĐCNQSDĐ quy định bên chuyển nhượng là ông Ph, bà L có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất cùng với giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền cho bà V vào thời điểm hợp đồng được công chứng. Quá trình giải quyết vụ án, ông B bà V trình bày do ông Ph bà L cần có thời gian để tìm kiếm chỗ ở mới nên xin lưu cư lại 06 tháng và ông bà đồng ý. Tuy nhiên, sau khi hết thời hạn lưu cư 06 tháng ông B bà V vẫn để ông Ph bà L ở tại nhà đất đã chuyển nhượng mà không đòi lại. Thực tế sau khi chuyển nhượng ngày 27/9/2013, ông Ph bà L vẫn là người quản lý, sử dụng nhà đất gần 04 năm cho đến khi ông Ph bà L khởi kiện ra Tòa án ngày 17/5/2017.

[3.2.2] Về việc ngày 03/10/2013, bà Trần Thị Thu V vay Ngân hàng E số tiền 1.140.000.000 đồng với thời hạn vay 120 tháng và thế chấp toàn bộ tài sản là nhà, đất (đã nhận chuyển nhượng của ông Ph, bà L) nhưng vợ chồng ông Ph bà L lại là người nộp trả lãi định kỳ đến tháng 12/2014 với số tiền 242.085.000 đồng: Ông B bà V cho rằng việc ông Ph bà L đóng tiền thay cho ông bà vì giữa nguyên đơn và bị đơn có hợp tác mua bán gỗ nên nguyên đơn mới đóng lãi thay cho bị đơn, không liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất.

Hồ sơ vụ án thể hiện: Tại Hợp đồng hợp tác kinh doanh nghề gỗ ngày 15/6/2012 giữa cá nhân ông Diệp Thanh B với Công ty TNHH Một thành viên kỹ nghệ gỗ quốc tế Q do bà Nguyễn Thị Phương L làm giám đốc (nay là Công ty Cổ phần Kinh doanh Tổng hợp và Xây dựng TB 27/7-CTB); Nội dung hợp đồng thể hiện ông B góp vốn vào Công ty 4.000.000.000 đồng để cùng mua bán, kinh doanh gỗ với thời hạn hợp tác 02 năm. Sau đó giữa hai bên phát sinh tranh chấp về khoản nợ theo hợp đồng hợp tác.

Theo “Bảng tổng hợp chi phí đầu tư hợp tác mua bán gỗ” (có ghi các danh mục chi tiết các khoản thu chi) có ký xác nhận nợ của ông Trần Quang Ph, bà Nguyễn Thị Phương L còn nợ ông Diệp Thanh B 3.829.662.000 đồng.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 130/2022/DS-PT ngày 16/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố C đã xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh” và tuyên xử: “Buộc bà Nguyễn Thị Phương L và ông Trần Quang Ph có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Diệp Thanh B, bà Trần Thị Thu V số tiền 3.829.622.000 đồng”.

Theo “Bảng tổng hợp chi phí đầu tư hợp tác mua bán gỗ” có ghi các danh mục chi tiết các khoản thu chi hoàn toàn không có danh mục khoản tiền của ông Ph bà L đã đóng tiền cho bà Trần Thị Thu V đã vay tại Ngân hàng E vào ngày 03/10/2013.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận lời trình bày của nguyên đơn “có căn cứ để xác định việc nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận việc vay tiền giùm cho nguyên đơn nên mới có việc nguyên đơn trả gốc và lãi cho khoản vay mà bị đơn đứng ra vay…Vì trên thực tế không thể có việc nguyên đơn đã chuyển nhượng nhà đất cho bị đơn mà lại tiếp tục trả tiền gốc và lãi của khoản vay có thế chấp nhà và đất đã bán”.

[3.2.3] Về giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: Ông B bà V trình bày giá chuyển nhượng nhà đất thực tế là 1.500.000.000 đồng nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá 800.000.000 đồng. Ông bà đã trả cho ông Ph bà L 1.000.000.000 đồng (trừ tiền đặt cọc 400.000.000 đồng và bà L nhận 600.000.000 đồng). Số tiền 500.000.000 còn lại, do vợ chồng ông Ph bà L có nợ ông Đoàn Anh Tn nhưng ông Tn lại thiếu nợ bà Nguyễn Thị Kim Loan (Tiệm vàng bạc đá quý Kim Loan) 500.000.000 đồng, nên ông B bà V đã trả cho bà Loan số tiền này vào ngày 20/12/2012.

Tại văn bản đề ngày 02/12/2021 của ông Đoàn Anh Tn trình bày: ông Ph bà L không nợ ông và ông cũng không nợ bà Loan số tiền 500.000.000 đồng như trình bày của ông B, bà V. Đối với bà Nguyễn Thị Kim Loan, ngày 02/4/2019 Công an phường An Phú, quận N, thành phố C xác nhận bà Loan, sinh 1961, HKTT: 10 Mậu Thân, phường An Phú, quận N, thanh phố C đã bán nhà từ tháng 8/2014 cho đến nay đi đâu làm gì địa phương không rõ.

Lời trình bày của ông B bà V không được bên nguyên đơn thừa nhận. HĐCNQSDĐ giữa các bên đương sự giao dịch với nhau ngày 27/9/2013 nhưng ông B bà V trình bày đã trả cho bà Loan số tiền 500.000.000 đồng vào ngày 20/12/2012 là không có căn cứ chấp nhận.

[4] Xét thấy mặc dù các căn cứ Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định về việc chuyển giao tài sản chuyển nhượng; về việc nguyên đơn trả nợ thay cho bị đơn tại Ngân hàng cũng như giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán cho thấy HĐCNQSDĐ ngày 27/9/2013 có dấu hiệu giả tạo. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào những chứng cứ trên để xác định HĐCNQSDĐ là giả tạo là chưa có căn cứ vững chắc. Có những chứng cứ chưa được Tòa án cấp sơ thẩm chứng minh, thu thập làm rõ, cụ thể:

[4.1] Tại “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” không ghi ngày, tháng 12/2012 đánh máy vi tính giữa bên đặt cọc là bà Trần Thị Thu V (Bên A) với bên nhận cọc là ông Trần Quang Ph, bà Nguyễn Thị Phương L (bên B) để mua bán nhà đất các đương sự hiện đang tranh chấp. Nội dung hợp đồng thể hiện: tại Điều 2 về tiền cọc và phương thức thanh toán tiền cọc: Bên A đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng, giá chuyển nhượng 1.500.000.000 đồng. Trường hợp Bên B không bán nhà đất phải hoàn trả lại toàn bộ tiền cọc và phải chịu một khoản tiền phạt là 600.000.000 đồng. Về phương thức thanh toán tiền cọc: “Khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bên A sẽ thanh toán ngay số tiền cọc 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng); Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất tại cơ quan công chứng thì Bên A sẽ thanh toán ngay cho Bên B khoản tiền còn lại là 1.100.000.000 đồng (một tỷ, một trăm triệu đồng)…”. Ngoài ra, trường hợp hết hạn đặt cọc Bên B không thực hiện việc chuyển nhượng…Bên A nhận lại tiền cọc cùng khoản tiền phạt cọc là 800.000.000 đồng.

Tại “Biên nhận” viết tay đề ngày 17/12/2012 thể hiện vợ chồng ông Ph, bà L: “có nhận tiền đặt cọc của chị Trần Thị Thu V số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng chẵn) của số tiền 1 tỷ đồng chuyển nhượng nhà số nhà G3-11 đường số 10 KDC 586 Phường P, Q C TPCT”.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều chưa làm rõ những mâu thuẫn trong “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” về số tiền đã đặt cọc vì sao có lúc ghi 300.000.000 đồng, có lúc ghi 400.000.000 đồng. Theo “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” thì trị giá nhà chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng nhưng “Biên nhận” viết tay đề ngày 17/12/2012 lại ghi “của số tiền 1 tỷ đồng chuyển nhượng nhà”? chưa làm rõ theo “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” giao dịch ngày 27/9/2013 thể hiện “Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất tại cơ quan công chứng thì Bên A sẽ thanh toán ngay cho Bên B khoản tiền còn lại là 1.100.000.000 đồng” trong khi ông B, bà V lại khai trả nợ cho bà Loan 500.000.000 đồng ngày 20/12/0212 (trước khi chuyển nhượng nhà đất)?

[4.2] Quá trình giải quyết vụ án, ông Ph bà L cho rằng tại thời điểm chuyển nhượng, trị giá nhà đất của ông bà giá thị trường khoảng 1.700.000.000 đồng - 1.800.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ giá trị nhà đất thực tế theo thị trường nơi có tài sản tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ. Tòa án cấp sơ thẩm so sánh giá trị tài sản chuyển nhượng trên cơ sở Chứng thư thẩm định giá vào thời điểm tháng 01/2021 đối với nhà đất tranh chấp là 4.014.020.000 đồng với giá trị Hợp đồng mua bán nhà giữa Công ty Xây dựng Công trình Giao thông với bà Nguyễn Thị Phương L vào thời điểm giao dịch ngày 26/02/2007 là 535.000.000 đồng và nhận định: “nhận thấy giá chuyển nhượng chênh lệch nhiều so với giá thực tế của tài sản điều này cho thấy sự bất hợp lý của giao dịch chuyển nhượng vì nguyên đơn chỉ có một chỗ ở duy nhất”. Còn Tòa án cấp phúc thẩm nhận định về giá chuyển nhượng: “phía bị đơn cho rằng giá chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng tại thời điểm chuyển nhượng (2012-2013) là phù hợp vì theo biên bản định giá ngày 24/4/2018 xác định giá trị nhà và đất thời điểm năm 2018 là 2.263.728.550 đồng và giá thẩm định ngày 11/01/2021 là 4.014.020.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm nhận định có sự chênh lệch giá và cho rằng đây là hợp đồng giả cách có sự chênh lệch về giá là chưa phù hợp vì giá tại thời điểm năm 2013 và giá tại thời điểm định giá 2021 sẽ khác nhau”. Nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm cũng như nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm đều không có căn cứ pháp luật.

Trong trường hợp khi giải quyết lại vụ án không thể thu thập chứng cứ để làm rõ giá trị nhà đất thực tế theo thị trường nơi có tài sản tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng, cần căn cứ vào các chứng cứ khác để đánh giá bản chất vụ án là hợp đồng giả tạo hay việc chuyển nhượng là có thật để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

[4.3] Tòa án cấp phúc thẩm nhận định căn cứ vào hình thức của HĐCNQSDĐ là phù hợp quy định của pháp luật; việc giao nhận tiền chuyển nhượng ông Ph, bà L đã nhận 1.000.000.000 đồng và nguyên đơn không có chứng cứ thể hiện việc vay tiền; về giá chuyển nhượng 1.500.000.000 đồng là phù hợp để xác định HĐCNQSDĐ không phải giả tạo trong khi nhiều chứng cứ chưa được chứng minh, thu thập làm rõ và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa có căn cứ vững chắc. Việc nguyên đơn trả nợ Ngân hàng thay cho bị đơn cũng như bên bị đơn khai đã trả nợ số tiền 500.000.000 đồng cho bà Loan có liên quan chặt chẽ đến việc xác định việc chuyển nhượng nhà đất tranh chấp là có thật hay giả tạo, Tòa án cấp phúc thẩm tách các phần này ra giải quyết thành vụ kiện khác là không phù hợp, không giải quyết dứt điểm vụ án.

[5] Trong trường hợp có cơ sở chứng minh HĐCNQSDĐ giữa các bên đương sự là hợp đồng giả tạo để che giấu hợp đồng vay tài sản và đối với khoản tiền vay giữa các bên nếu có cơ sở xác định là 1.000.000.000 đồng như Tòa án cấp sơ thẩm xác định; Do nguyên đơn thừa nhận có việc nhờ bị đơn vay tiền giùm, nên nguyên đơn phải chịu lãi suất theo Hợp đồng tín dụng bị đơn đã ký với E - Chi nhánh T với số tiền là 1.000.000.000 đồng, thời điểm tính lãi từ thời điểm sau khi bị đơn nhận tiền vay là ngày 03/10/2013 cho đến thời điểm giải chấp là ngày 01/4/2020. Ông Ph, bà L đã thực hiện việc đóng lãi và gốc đối với khoản vay 1.140.000.000 đồng từ ngày 03/10/2013 đến ngày 23/12/2014 là 242.085.000 đồng, sau đó ngưng không đóng lãi nữa là vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại Điều 280 BLDS năm 2015. Tại Hợp đồng tín dụng kiêm khế ước nhận nợ thể hiện tiền gốc và lãi phải thanh toán hàng tháng là 9.500.000 đồng. Ông Ph, bà L thừa nhận đã đóng lãi và gốc từ ngày 03/10/2013 đến ngày 23/12/2014 là 13 tháng, bằng 123.500.000 đồng (13 x 9.500.000 đồng). Ông Ph, bà L đã thanh toán cho ông B, bà V số tiền 242.085.000 đồng là dư so với số tiền phải trả tại Hợp đồng tín dụng. Lẽ ra, trường hợp này phải thu thập chứng cứ về số tiền lãi ông B, bà V đã thanh toán cho E - Chi nhánh T từ ngày 24/12/2013 đến ngày 01/4/2020, sau đó tính lại số tiền ông Ph, bà L đã trả dư rồi trừ vào số tiền nợ gốc và lãi trong các tháng tiếp theo mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ trả tiền từ ngày 24/12/2014 đến ngày xét xử sơ thẩm (25/12/2022) là 07 năm, 02 tháng, 04 ngày và áp dụng lãi suất 10%/năm với số tiền 541.838.486 đồng là không chính xác.

[6] Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm; giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.”