ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ XÁC ĐỊNH HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Tình huống pháp lý:

Hợp đồng đặt cọc là dạng hợp đồng rất phổ biến trong việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tiễn xảy ra không ít trường hợp các bên ký hợp đồng đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng tài sản như ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay vẫn có những cách hiểu chưa thống nhất về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong các trường hợp này dẫn đến việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên chưa được bảo đảm.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[9] Trong trường hợp này, phải xác định hợp đồng đặt cọc này là hợp đồng độc lập nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong đó quy định rõ nghĩa vụ của ông D, bà L là trong thời hạn 01 tháng phải hoàn thành các loại giấy tờ, thủ tục để đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 3 của Hợp đồng. Do ông D, bà L không thực hiện nghĩa vụ để hoàn thành các loại giấy tờ, thủ tục dẫn đến chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Ông D, bà L vi phạm Hợp đồng đặt cọc nên phải có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận đặt cọc 200 triệu và phải chịu phạt 200 triệu đồng theo quy định của Điều 4, Điều 5 của Hợp đồng. Đồng thời phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực để từ đó không chấp nhận yêu cầu của bà V về việc hủy hợp đồng đặt cọc; chấp nhận yêu cầu của bà V về việc buộc ông D, bà L phải trả lại số tiền đặt cọc 200 triệu đồng và tiền phạt cọc số tiền 200 triệu đồng.

[10] Việc Tòa án cấp sơ thẩm hủy Hợp đồng đặt cọc, nhưng lại buộc ông D, bà L trả số tiền 200 triệu đồng đặt cọc và 200 triệu đồng tiền phạt cọc (thực hiện Hợp đồng) là mâu thuẫn. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Như vậy, tại thời điểm diễn ra giao dịch đặt cọc mục đích để chuyển nhượng hai bên đều biết rõ tài sản đặt cọc là quyền sử dụng diện tích đất đang do ông D, bà L quản lý chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bên bán chưa được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất...” trên cơ sở đó tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đồng thời chỉ buộc ông D, bà L trả bà V 200 triệu đồng tiền đặt cọc là không đúng.”