ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ TRƯỜNG HỢP HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU DO CÓ ĐỐI TƯỢNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC

Tình huống pháp lý:

Trường hợp các bên giao kết Hợp đồng đặt cọc để thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; sau khi giao kết Hợp đồng và làm thủ tục tách thửa thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định không đủ điều kiện tách thửa. Trường hợp này có được xác định là Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được hay không? Có quan điểm cho rằng, trong trường hợp này nếu tách thửa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua là không thể thực hiện được nhưng nếu các bên thống nhất làm thủ tục đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, không thể coi đây là trường hợp Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. Quan điểm khác lại cho rằng, thực tế nếu các bên không cùng trong một hộ đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện được đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Hơn nữa, nếu một trong các bên không đồng thuận trong việc sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất thì sẽ phát sinh những tranh chấp phức tạp khác. Do đó, phải xác định đây là trường hợp Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[2] Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điêu 4 Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND ngày 16/4/2015 của ủy ban nhân dân tinh Lâm Đồng và Quỵết định số 07/2014/QĐ-UBND ngày 06/6/2014 của ủy ban nhân dân thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng thì thửa đất số 300 (nêu trên) không đủ điều kiện tách thửa, thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc thì bà Nguyễn Thị Kim T2, bà Phạm Thị Kim T1, ông Nguyễn Kim T không biết, không tìm hiểu thông tin pháp lý thửa đất. Do đó, Tòa án câp sơ thẩm nhận định đây là giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được, tuyên giao dịch đặt cọc vô hiệu, buộc bà Nguyễn Thị Kim T2 trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Kim T, bà Phạm Thị Kim T1 và buộc ông Nguyễn Kim T, bà Phạm Thị Kim T1 trả lại cho bà Nguyễn Thị Kim T2 số tiền 230.000.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 131, Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông Nguyễn Kim T, bà T1, bà Nguyễn Thị Kim T2 có thể làm thủ tục đứng tên chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nhận định giao dịch đặt cọc phát sinh hiệu lực; buộc ông Nguyễn Kim T, bà Phạm Thị Kim T1 chịu phạt cọc bằng số tiền nhận cọc do không tiếp tục thực hiện hợp đồng theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim T2 là không đúng ý chí thỏa thuận "tách sổ" ban đầu giữa hai bên. Mặt khác, bà Nguyễn Thị Kim T2 nhận trách nhiệm tách sổ, nhưng quá thời hạn thỏa thuận không thực hiện được; các bên không cùng hộ đứng tên chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm sẽ không thể thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, trường hợp một trong các bên không đồng thuận sẽ phát sinh những tranh chấp phức tạp khác.”