ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Tình huống pháp lý:

Thực tiễn giải quyết tranh chấp dân sự tại Toà án, có trường hợp quyền sử dụng đất đang được thế chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng với ngân hàng nhưng người sử dụng đất/người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn xác lập giao dịch đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người khác. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp, có đương sự có yêu cầu công nhận hợp đồng đặt cọc, có đương sự lại yêu cầu huỷ hợp đồng. Trường hợp này, để giải quyết yêu cầu của đương sự, Toà án phải xem xét, đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[6] Về Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đối với nhà đất số 126 Đường H giữa bà P với ông Bành Đức H và bà Trần Thị Phượng L ngày 11/6/2010. T.a án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng này vô hiệu, v. phần di sản của cụ T các đồng thừa kế của cụ T không chuyển nhượng cho ông H, bà L, về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do bà P là có cơ sở. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: Bà P đã được cập nhật thay đổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31/01/2005, các thành viên trong gia đình bà P biết và không phản đối. Bà P đã thế chấp, giao dịch tài sản này nhiều lần, sau đó chuyển nhượng cho ông H, bà L, tất cả các giao dịch này diễn ra trong thời gian dài, cụ B đều biết và không phản đối, nên công nhận một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2004 giữa cụ T, cụ B với bà P và công nhận Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/6/2010 giữa bà P với ông H, bà L là không đúng. Vì, nhà đất sổ 126 Đường H là tài sản chung vợ chồng cụ T, cụ B. Ngày 13/12/2004, cụ T chết, phần di sản của cụ T các đồng thừa kế của cụ T không chuyển nhượng cho ông H, bà L. Tại thời điểm bà P ký Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/6/2010 với ông H, bà L thì nhà đất số 126 Đường H đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần X - Chi nhánh Chợ Lớn, nên việc bà P ký  Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với ông H, bà L mà không được sự đồng ý của Ngân hàng là không đúng. Như vậy, ông H, bà L ìtrong trường hợp này không phải là người mua nhà đất ngay tình. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/6/2020 giữa bà P với ông H, bà L là không có căn cứ, không đảm bảo quyền lợi cho các thừa kế của cụ T.”