Thông báo rút kinh nghiệm số 226/TB-VKSTC ngày 04/11/2022 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà

THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM SỐ 226/TB-VKSTC NGÀY 04/11/2022 CỦA VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỐI CAO KIỂM SÁT VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Nội dung vấn đề cần rút kinh nghiệm:

1. Về việc ông C, bà S đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và nghĩa vụ thông báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Theo nội dung hợp đồng nêu trên, tại Điều 4 khoản 2, hai bên thỏa thuận phương thức thanh toán: Thanh toán 01 năm 01 lần vào tháng 12 hàng năm. Theo đó, mặc dù hợp đồng không quy định rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán, tuy nhiên trong hồ sơ thể hiện hai bên thỏa thuận cho thuê nhà phải thanh toán vào tháng 12 của năm trước để được sử dụng nhà thuê vào năm sau. Việc bà N đến ngày 20/3/2017 mới chuyển tiền thuê nhà qua ông T là con rer ông C, bà S (mới chuyển 60.000.000 đồng, chưa chuyển đủ số tiền hai bên thỏa thuận) là đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà đối với ông C, bà S. Hợp đồng thuê nhà có quy định nếu vợ chồng ông C, bà S chấm dứt hợp đồng thì phải “báo trước” cho bà N biết (không thỏa thuận phải báo trước bao nhiêu ngày). Trước đó, ông C, bà S đã thông qua bà H (người được bà N nhờ trông coi quán) và ông T đôn đốc bà N trả tiền cũng như thông báo, yêu cầu bà N có mặt để giải quyết, nếu không có mặt vào ngày 22/3/2017 thì sẽ đóng cửa quán. Như vậy, ông C, bà S đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng là đúng theo thỏa thuận của hai bên tại hợp đồng thuê nhà.

2. Xác định thiệt hại do đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:

Khoản 3 Điều 426 Bộ luật Dân sự năm 2005; Khoản 3 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ... Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán...

Theo đó, kể từ thời điểm chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà (ngày 23/3/2017), bà N không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên, bà N không đến trả tiền thuê, thu dọn tài sản để bàn giao cho vợ chồng ông C, bà S. Tại Điều 8 Hợp đồng thuê nhà ngày 05/6/2015, hai bên thỏa thuận nếu phát sinh tranh chấp thì hai bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Thực tế, vợ chồng ông C không có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết mà tự ý khóa cửa nhà dẫn đến thiệt hại là khoản thu nhập bị mất từ việc cho thuê nhà. Lẽ ra, vợ chồng ông C có thể cho người khác thuê kinh doanh cả hoặc một phần mặt bằng này (nếu cần dùng một phần diện tích để bảo quản tài sản của bà N). Bản thân bà N cũng bị thiệt hại do phía ông C, bà S chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét đến những thiệt hại thực tế của bà N, xác định lỗi hoàn toàn thuộc về bà N và buộc bà N phải bồi thường thiệt hại trên cơ sở phát sinh thiệt hại xảy ra cũng chính bằng khoản tiền thuê nhà hằng tháng từ thời điểm chấm dứt thực hiện hợp đồng đến thời điểm xét xử là không phù hợp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bà N. Do đó, Quyết định giám đốc thẩm số 38/2020/DS-GĐT ngày 06/7/2020 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại ĐN xét xử giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2019/DS-PT ngày 30/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố ĐN là không đúng.

Về việc VKSND quận LC, VKSND thành phố ĐN và VKSND cấp cao tại ĐN xác định bà N có vi phạm nghĩa vụ thanh toán nhưng chưa đủ 03 tháng nên ông C, bà S không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê là chưa nghiên cứu toàn diện hồ sơ vụ án. Tuy nhiên, VKSND các cấp đã phát hiện vi phạm khác của Tòa án và kịp thời ban hành kháng nghị theo thẩm quyền.

Từ vụ án trên, Viện kiểm sát nhân dân tối cao thông báo để các Viện kiểm sát nhân dân các cấp nghiên cứu cùng rút kinh nghiệm chung, nhằm nhận diện được các vi phạm tương tự để thực hiện tốt chức năng kiểm sát của Ngành theo quy định của pháp luật.