NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Tình huống pháp lý:

Vụ án xuất phát từ tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể bên mua cho rằng đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, song bên bán lại tiến hành tách thửa và đã chuyển nhượng một phần diện tích cho người khác trước khi hết thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc. Do đó, bên mua yêu cầu bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã cọc và phạt cọc gấp đôi.

Trong khi đó, bên bán khẳng định chỉ thỏa thuận bán phần đất còn lại, việc ghi nhận toàn bộ diện tích thửa đất trong hợp đồng là do người soạn thảo ghi sai, không hiểu đúng với ý chí thực của các bên.

Cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều chấp nhận yêu cầu của bên mua là phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã cọc và chịu phạt cọc gấp đôi. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc bên bán phải trả lại số tiền cọc đã nhận và phải chịu phạt cọc là không có căn cứ, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bên bán.

Nội dung nghiên cứu:

“[3] Bà M không biết chữ nên chỉ điểm chỉ trong Hợp đồng đặt cọc. Bà M trình bày chỉ cam kết chuyển nhượng cho bà S diện tích đất còn lại sau khi đã chuyển nhượng cho bà Tr, diện tích đất còn lại Ông Bà đang sử dụng có kích thước chiều ngang 16m x 30m; điều này được anh Lê Tiến Đ (người soạn thảo giúp Hợp đồng đặt cọc) và bà Lê Thị Q (người làm chứng) xác nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lê Thị Q trình bày: “Bà M nói tôi có kêu được ai đến mua đất thì bà M sẽ cho tiền tôi, sau đó tôi có kêu bà S mua, bà S hỏi tôi đất từ đâu tới đâu thì tôi chỉ từ chân hàng rào trở qua, còn phần còn lại thì nghe nói bà M đã bán cho người khác rồi. Sau đó, bà M gọi bà S qua và 2 bên thỏa thuận việc mua bán, giá cả, tôi cũng không biết chữ, chỉ thấy bà M đưa các tờ giấy khoảng 4-5 tờ gì đó cho bà S, tôi nghe nói phần nhà, đất bà M bán cho bà S có diện tích ngang 16m, dài hết đất”. Tại Biên bản ghi lời khai ngày 06/3/2025 tại trụ sở Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, bà Q trình bày: “Trước khi ký hợp đồng đặt cọc khoảng 03 đến 04 ngày, tôi dẫn bà S đi xem đất 2-3 lần, tại thửa đất đã có hàng rào đã cũ bao quanh thửa đất đã xây dựng từ lâu (rào lưới B40, dưới chân xây móng đá, chiều cao khoảng l,2m - 1,6m), giữa thửa đất có hàng rào kéo dài hết thửa đất. Tôi chỉ thửa đất cho bà S mua là thửa đất có căn nhà của bà M, tôi không chỉ cho bà S mua toàn bộ thửa đất. Khi ông Đ đọc lại hợp đồng đặt cọc, tôi có hỏi lại bà M là bán một phần đất hay bán toàn bộ thửa đất thì bà M trả lời là cứ yên tâm đi, bà M đưa sổ dưới xã từ lâu rồi, đang cắt một phần đất bán cho người khác. Tôi có nói với bà M ghi cho rõ ràng đi, bà M nói lại là yên tâm đi, còn bao nhiêu bà M bán cho bà S. Bà S ngồi ở đó, khoảng cách gần sát bên chung một cái bàn, bà S không có ý kiến gì. Hơn nữa, tại thời điểm đặt cọc thửa đất có giá 90.000.000 đồng - 100.000.000 đồng 01m ngang, dài hết đất nên nếu bán toàn bộ thửa đất phải có giá cao hơn nhiều; thời điểm này tôi có thửa đất gần đó và những người khác gần nhà tôi cũng bán đất nên tôi biết... Khi ký hợp đồng bà S biết bà M chỉ bán một phần đất có chiều ngang là 16m, dài hết đất, phần đất còn lại đã bán cho người khác... Do không biết chữ nên bà M đã lăn tay vào hợp đồng đặt cọc”. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Nguyễn Thị Hoài Tr trình bày: “Tôi nhận sang nhượng một phần thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 từ năm 2019, diện tích là 348m2 (ngang 12m, dài 29m), các bên có làm giấy viết tay không công chứng, chứng thực và chưa làm thủ tục tách thửa...Sau khi tôi nhận sang nhượng một phần thửa đất trên, tôi tiến hành xây móng, rào ranh giới đối với phần đất mà tôi đã nhận sang nhượng từ vợ chồng ông K, bà M năm 2020”. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị S cùng thừa nhận: “Bà M có chỉ hiện trạng thửa đất, đưa sổ cho bà S kiểm tra và mua trên sổ đỏ nhà nước được công nhận chứ không kiểm tra lại hiện trạng”; như vậy, bà Nguyễn Thị S đã kiểm tra thực trạng thửa đất, biết bà M đã chuyển nhượng một phần thửa đất số 173 cho người khác và biết diện tích chuyển nhượng còn lại là một phần thửa đất số 173, với chiều ngang 16m và dài hết đất.

[4] Từ các mục trên, cấp giám đốc thẩm xét thấy nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 ghi không đúng ý chí đích thực của hai bên khi tham gia giao kết hợp đồng, được chính anh Lê Tiến Đ (người soạn thảo giúp Hợp đồng đặt cọc thừa nhận) và sự thừa nhận của anh Đạt phù hợp với các tài liệu, chứng cứ nêu trên. Như vậy, có đủ cơ sở xác định vợ chồng bà M chỉ nhận cọc và cam kết chuyển nhượng cho bà S diện tích đất (còn lại của thửa đất 173 sau khi đã chuyển nhượng cho bà Tr) có kích thước chiều ngang 16m và dài hết đất; do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định vợ chồng bà M có lỗi dẫn đến các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất số 173 là không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, từ đó Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng bà M phải trả lại số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc 500.000.000 đồng là không có căn cứ, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng bà M.”