Người nước ngoài có được làm hợp đồng tặng cho tài sản tại Việt Nam hay không?
Luật sư cho tôi hỏi: Bạn trai tôi là người mang quốc tịch Trung Quốc. Anh ấy bày tỏ mong muốn tặng cho tôi một thửa đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời khẳng định rằng quyền sử dụng đất này do chính anh ấy đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn bè của tôi lại nói là theo quy định pháp luật Việt Nam, người nước ngoài không được phép mua, sở hữu hoặc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, tôi băn khoăn không biết thông tin anh ấy cung cấp có đúng sự thật hay không và liệu trong trường hợp anh ấy không thực sự là người đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận mà vẫn thực hiện việc tặng cho thì anh ấy có phải chịu trách nhiệm gì hay không? Tôi muốn được làm rõ về tính hợp pháp của việc người nước ngoài đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam, cũng như trách nhiệm pháp lý mà anh ấy có thể phải chịu nếu cố ý tặng cho tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình. Mong nhận được sự phản hồi từ Luật sư, xin cảm ơn!
MỤC LỤC
2. Tài sản là gì? Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?
3. Người nước ngoài có được làm hợp đồng tặng cho tài sản tại Việt Nam hay không?
Trả lời:
1. Người nước ngoài là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 quy định về người nước ngoài như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, những từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.
…”
Theo đó, người nước ngoài được hiểu là mọi cá nhân không mang quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhưng đang nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh hoặc cư trú hợp pháp tại lãnh thổ Việt Nam.
Quy định này có ý nghĩa pháp lý quan trọng nhằm phân định rõ đối tượng áp dụng giữa công dân Việt Nam và người nước ngoài, làm cơ sở cho việc xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm pháp lý và phạm vi được phép hoạt động của người nước ngoài tại Việt Nam.
Đồng thời, khái niệm này cũng là căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý xuất nhập cảnh, cư trú và các quan hệ pháp luật khác có yếu tố nước ngoài, bảo đảm sự minh bạch, thống nhất và tuân thủ chủ quyền quốc gia trong việc thực thi pháp luật liên quan đến người nước ngoài tại Việt Nam.
2. Tài sản là gì? Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?
Căn cứ theo Điều 105 và Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản và hợp đồng tặng cho tài sản như sau:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
và
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Từ các quy định trên, có thể thấy tài sản trong pháp luật dân sự Việt Nam được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, có thể là động sản hoặc bất động sản, kể cả tài sản hiện có hoặc sẽ hình thành trong tương lai.
Việc xác định phạm vi của “tài sản” có ý nghĩa quan trọng trong mọi quan hệ dân sự, là căn cứ xác lập, thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu, quyền định đoạt của chủ thể.
Bên cạnh đó, hợp đồng tặng cho tài sản được pháp luật ghi nhận là một giao dịch dân sự có tính chất chuyển quyền sở hữu không đền bù, được thiết lập trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận và thiện chí của các bên. Hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật, qua đó bảo đảm tính minh bạch, hợp pháp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên tặng cho và bên được tặng cho.
3. Người nước ngoài có được làm hợp đồng tặng cho tài sản tại Việt Nam hay không?
Căn cứ theo quy định đã phân tích tại Mục 2, để người nước ngoài có thể làm hợp đồng tặng cho tại Việt Nam thì điều kiện bắt buộc là người nước ngoài này phải có quyền đứng tên trên các giấy chứng nhận quyền sở hữu nếu theo quy định pháp luật bắt buộc tài sản đó phải có giấy chứng nhận chứng minh quyền sở hữu.
Theo quy định pháp luật hiện hành không phải lúc nào người nước ngoài cũng được đứng tên trên sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là đối với bất động sản.
Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, Điều 8 và Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:
“Điều 4. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”
“Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.
2. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này.
3. Chính phủ quy định cụ thể giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở quy định tại Điều này.”
“Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:
a) Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.”
Theo đó, cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng sở hữu đất tại Việt Nam nhưng thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một số trường hợp cụ thể nếu cá nhân nước ngoài đó được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Cá nhân nước ngoài đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.
Ngoài ra, trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình sẽ chịu trách nhiệm theo Điều 460 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 460. Trách nhiệm do cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình
Trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình mà bên được tặng cho không biết hoặc không thể biết về việc đó thì bên tặng cho phải thanh toán chi phí để làm tăng giá trị của tài sản cho bên được tặng cho khi chủ sở hữu lấy lại tài sản.”
Căn cứ quy định pháp luật vừa phân tích ở trên thì có thể thấy việc người nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, cá nhân người nước ngoài không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn trai của bạn khẳng định anh ấy đứng tên trên Giấy chứng nhận thì điều này không phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam và cũng như việc anh ta không phải là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất đó.
Trong trường hợp anh ấy vẫn cố tình lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, khi tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình thì anh ấy với vai trò là người tặng cho sẽ phải chịu trách nhiệm thanh toán chi phí làm tăng giá trị tài sản cho bên được tặng cho khi chủ sở hữu thật sự lấy lại tài sản. Ngoài ra, giao dịch này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Tóm lại, bạn cần kiểm tra kỹ pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định chủ sở hữu thực tế. Nếu bạn trai bạn không có quyền hợp pháp đối với thửa đất, việc tặng cho không chỉ không có giá trị pháp lý, mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
Trân trọng./.
