Có thể yêu cầu công chứng viên tới tại nhà để làm hợp đồng tặng cho nhà, đất được không?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi năm nay đã trên 80 tuổi, sức khỏe không ổn định và gặp khó khăn khi đi lại. Tôi dự định lập một Hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con trai nhưng lo ngại phải đến trụ sở văn phòng công chứng thì mới đảm bảo hiệu lực pháp lý. Vậy xin được hỏi: Trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người cao tuổi, sức khỏe hạn chế, pháp luật có cho phép yêu cầu Công chứng viên tới tận nhà để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất hay không? Việc công chứng tại nhà có ảnh hưởng gì tới tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho hay không? Xin cảm ơn!
MỤC LỤC
1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
2. Có thể yêu cầu công chứng viên tới tại nhà để làm hợp đồng tặng cho nhà, đất được không?
Trả lời:
1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
và
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Theo đó, có thể thấy rằng trong mọi trường hợp, giao dịch tặng cho nhà, đất sẽ không phát sinh hiệu lực pháp lý nếu các bên không tuân thủ đúng các điều kiện mà pháp luật quy định. Việc lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực và sau đó đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai là những bước bắt buộc, không thể bỏ qua.
2. Có thể yêu cầu công chứng viên tới tại nhà để làm hợp đồng tặng cho nhà, đất được không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024 và Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng có quy định như sau:
“Điều 46. Địa điểm công chứng
...
2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp sau đây:
a) Lập di chúc tại chỗ ở theo quy định của Bộ luật Dân sự;
b) Không thể đi lại được vì lý do sức khỏe; đang điều trị nội trú hoặc bị cách ly theo chỉ định của cơ sở y tế;
c) Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;
d) Có lý do chính đáng khác theo quy định của Chính phủ.”
và
“Điều 43. Lý do chính đáng khác được thực hiện công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng
1. Lý do chính đáng khác được thực hiện công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 46 của Luật Công chứng bao gồm các trường hợp sau đây:
a) Phụ nữ đang mang thai hoặc nuôi con nhỏ dưới 12 tháng tuổi;
b) Người cao tuổi, người khuyết tật hoặc có khó khăn trong việc đi lại;
c) Người đang thực hiện nhiệm vụ trong lực lượng công an nhân dân, quân đội nhân dân, người đảm nhận chức trách hoặc đang thực hiện công việc được giao theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp nơi họ làm việc mà việc rời khỏi vị trí sẽ ảnh hưởng đến nhiệm vụ, công việc được giao hoặc chức trách mà họ đang đảm nhận;
d) Trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan mà người yêu cầu công chứng không thể đến tổ chức hành nghề công chứng.
2. Việc công chứng ngoài trụ sở phải được thực hiện tại địa điểm có địa chỉ cụ thể, phù hợp với lý do yêu cầu công chứng ngoài trụ sở.”
Từ các quy định trên, có thể xác định một cách chắc chắn rằng pháp luật thừa nhận khả năng công chứng viên thực hiện công chứng ngoài trụ sở, bao gồm cả trường hợp đến nhà, chỗ ở hay đơn vị công tác của người yêu cầu. Quyền yêu cầu này không chỉ giới hạn đối với việc lập di chúc mà còn mở rộng áp dụng đối với các giao dịch dân sự khác, trong đó có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, miễn là người yêu cầu công chứng thuộc một trong các trường hợp được pháp luật cho phép.
Tuy nhiên, đây không phải là quyền tuyệt đối hay đương nhiên được chấp nhận mà là cơ chế ngoại lệ so với nguyên tắc công chứng tại trụ sở. Việc công chứng ngoài trụ sở chỉ được chấp nhận khi:
- Người yêu cầu công chứng rơi vào một trong các trường hợp được liệt kê tại khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024 (không thể đi lại vì lý do sức khỏe, đang bị tạm giam, bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính hoặc có “lý do chính đáng khác” được pháp luật thừa nhận.
- “Lý do chính đáng khác” phải phù hợp với Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng như: Phụ nữ mang thai, nuôi con dưới 12 tháng, người cao tuổi, người khuyết tật, đang thi hành nhiệm vụ không thể rời vị trí hoặc gặp sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan,…
Địa điểm công chứng ngoài trụ sở phải có địa chỉ cụ thể, rõ ràng và phù hợp với lý do yêu cầu, đảm bảo tính an toàn, khách quan và điều kiện tác nghiệp cho công chứng viên.
Bên cạnh căn cứ pháp lý, việc công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất tại nhà còn đòi hỏi đánh giá thận trọng về tính tự nguyện, năng lực hành vi, tình trạng pháp lý của tài sản, nguy cơ tranh chấp và rủi ro lạm dụng. Công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng có quyền từ chối nếu nhận thấy lý do không chính đáng, hồ sơ không đầy đủ, có dấu hiệu tranh chấp, bị ép buộc hoặc không bảo đảm tính an toàn pháp lý.
Việc yêu cầu công chứng viên đến nhà để lập hợp đồng tặng cho nhà, đất là khả thi về mặt pháp luật, chính danh về mặt quy chế nhưng chỉ được chấp nhận khi tuân thủ đầy đủ các điều kiện chặt chẽ về đối tượng, lý do, địa điểm và thủ tục mà pháp luật quy định. Đây là sự dung hòa hợp lý giữa tính linh hoạt của dịch vụ công chứng và yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, bảo đảm vừa tạo thuận lợi cho người dân, vừa ngăn ngừa tranh chấp.
Như vậy, với tình huống của bạn pháp luật hoàn toàn cho phép công chứng viên thực hiện công chứng ngoài trụ sở trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người cao tuổi, sức khỏe yếu và còn khó khăn trong di chuyển. Người yêu cầu cần có giấy tờ chứng minh tình trạng sức khỏe hoặc hạn chế đi lại. Tổ chức hành nghề công chứng sẽ xem xét và cử công chứng viên đến nhà để lập, đọc lại hợp đồng, xác nhận ý chí tự nguyện và năng lực hành vi của người tặng cho. Về giá trị pháp lý, hợp đồng tặng cho nhà, đất được công chứng tại nhà vẫn có hiệu lực pháp luật đầy đủ như công chứng tại trụ sở, miễn là tuân thủ đúng trình tự, hình thức, chữ ký và đóng dấu công chứng.
Trân trọng./.
