Người nước ngoài có được làm hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam hay không?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang có một căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại tại Đà Nẵng, hiện tại tôi và vợ muốn chuyển vào Thành phố Hồ Chí Minh để sống. Tôi dự định muốn tặng lại căn hộ này cho một người bạn của tôi. Anh ấy là người nước ngoài, quốc tịch Ấn Độ. Tôi có nghe nói việc chính sách pháp luật nước ta hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài với bất động sản. Tôi băn khoăn liệu không biết rằng tôi có được làm hợp đồng tặng cho căn hộ này cho bạn của tôi hay không? Mong nhận được sự phản hồi từ Luật sư, xin cảm ơn!
MỤC LỤC
2. Người nước ngoài có được làm hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam hay không?
Trả lời:
1. Người nước ngoài là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 quy định về người nước ngoài như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, những từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.
…”
Theo đó, người nước ngoài được hiểu là mọi cá nhân không mang quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhưng đang nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh hoặc cư trú hợp pháp tại lãnh thổ Việt Nam.
Quy định này có ý nghĩa pháp lý quan trọng nhằm phân định rõ đối tượng áp dụng giữa công dân Việt Nam và người nước ngoài, làm cơ sở cho việc xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm pháp lý và phạm vi được phép hoạt động của người nước ngoài tại Việt Nam.
Đồng thời, khái niệm này cũng là căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý xuất nhập cảnh, cư trú và các quan hệ pháp luật khác có yếu tố nước ngoài, bảo đảm sự minh bạch, thống nhất và tuân thủ chủ quyền quốc gia trong việc thực thi pháp luật liên quan đến người nước ngoài tại Việt Nam.
2. Người nước ngoài có được làm hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam hay không?
Căn cứ theo Điều 8, Điều 16 và Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:
“Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.
2. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này.
3. Chính phủ quy định cụ thể giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở quy định tại Điều này.”
“Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.”
và
“Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:
a) Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.”
Theo đó, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một số trường hợp cụ thể nếu cá nhân nước ngoài đó được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Dẫn chiếu đến Điều 4 và Điều 5 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở liên quan đến yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh như sau:
“Điều 4. Yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh
1. Khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật Nhà ở bao gồm:
a) Khu vực giáp ranh khu vực trọng yếu cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;
b) Khu vực giáp ranh các doanh trại, trụ sở của lực lượng vũ trang và khu vực nằm trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh;
c) Khu vực giáp ranh trụ sở, nhà làm việc của các cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên;
d) Khu vực thuộc các xã, phường, thị trấn thuộc biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh;
đ) Khu vực hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia;
e) Khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam.
2. Căn cứ các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm:
a) Trong thời hạn tối đa 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương bảo đảm phù hợp với pháp luật bảo vệ bí mật Nhà nước để thông báo cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) làm căn cứ xác định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định tại khoản 3 Điều này.
Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định danh mục các dự án quy định tại điểm này để thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Trường hợp có sự thay đổi về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh do điều chỉnh quy hoạch, di dời đến nơi khác dẫn đến khu vực đã được thông báo trước đó không còn yêu cầu phải bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh thì trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có quyết định điều chỉnh quy hoạch hoặc có quyết định di dời, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xác định danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều này.
3. Trên cơ sở thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định tại khoản 2 Điều này và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 6 Điều 15 của Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở và công bố công khai danh mục này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời gửi cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải danh mục các dự án này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.
4. Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ ngày đăng tải danh mục dự án quy định tại khoản 3 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm công khai các thông tin quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.”
và
“Điều 5. Tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
1. Số dân được xác định tương đương một phường, không phân biệt cấp đơn vị hành chính làm cơ sở để xác định số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền quản lý quy hoạch cấp tỉnh khi phê duyệt quy hoạch thì có trách nhiệm công bố dân số tương đương một phường quy định tại khoản này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan mình.
2. Số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:
a) Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.”
Thông qua quy định trên, có thể thấy rằng việc cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cũng như có sự kiểm soát chặt chẽ và giới hạn rõ ràng nhằm đảm bảo yêu cầu về quốc phòng, an ninh, quản lý dân cư. Cụ thể, các khu vực giáp ranh doanh trại quân đội, cơ quan trọng yếu của Nhà nước, khu vực biên giới, hải đảo, hành lang bảo vệ công trình quan trọng hoặc nơi người nước ngoài không được tạm trú đều không thuộc phạm vi mà người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định cụ thể giới hạn tỷ lệ và số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu. Các giới hạn này nhằm đảm bảo cân đối lợi ích giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời tránh tình trạng tập trung quá mức quyền sở hữu của người nước ngoài tại các khu vực có yếu tố quốc phòng, an ninh.
Như vậy, việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được thực hiện trong phạm vi, khu vực và tỷ lệ được pháp luật cho phép, trên cơ sở danh mục dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố công khai. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng giúp vừa mở cửa cho đầu tư nước ngoài, vừa bảo vệ lợi ích quốc gia, chủ quyền lãnh thổ và an ninh quốc phòng. Bạn cần rà soát thông tin về căn hộ thương mại của mình trên cơ sở danh mục dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố công khai để xác định việc người bạn Ấn Độ của mình có quyền nhận tặng cho căn hộ của mình hay không? Điều này là quy định bắt buộc nhằm thực hiện các chính sách phát phát triển nhà ở quốc gia cũng như phòng ngừa các rủi ro pháp lý về sau cho cả đôi bên.
Trân trọng./.
