Đề xuất Án lệ về công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGOÀI PHẠM VI TỈNH, THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG NƠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG ĐẶT TRỤ SỞ

Tình huống pháp lý:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức đặt trụ sở. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử đã phát sinh những trường hợp tổ chức công chứng thực hiện hoạt động công chứng vượt quá phạm vi địa phương cho phép. Tình huống này đã đặt ra hai quan điểm pháp lý khác nhau về tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng công chứng như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng công chứng vô hiệu

Theo quan điểm này, việc tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản ngoài địa bàn được phép là hành vi vi phạm thẩm quyền công chứng theo khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, đồng thời vi phạm điều cấm của luật theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, trường hợp tổ chức hành nghề công chứng vượt quá thẩm quyền để công chứng hợp đồng bất động sản ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở thì hợp đồng công chứng đó vô hiệu

Quan điểm thứ hai cho rằng hợp đồng công chứng vẫn có hiệu lực

Theo quan điểm này, quy định tại Điều 42 Luật Công chứng được hiểu là quy định về tổ chức hành nghề công chứng, mang tính quản lý hành chính và không làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng đã công chứng. Việc công chứng ngoài phạm vi chỉ là vi phạm về hành chính hoặc nghiệp vụ và hậu quả sẽ do công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng gánh chịu thông qua các chế tài xử lý nội bộ, không ảnh hưởng đến hiệu lực dân sự của hợp đồng.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[4] Xét Hợp đồng thế chấp trên thấy rằng: Trong tổng số 09 thửa đất của ông U, bà N thế chấp thì có 02 thửa tại huyện L, tỉnh Đ và 07 thửa tại huyện Đ, tỉnh N, không nằm trên địa giới của tỉnh B. Theo Điều 37 Luật Công chứng năm 2006 và Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản thì: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở...”. Như vậy, việc Phòng công chứng số 1, tỉnh B công chứng Hợp đồng thế chấp là không đúng thẩm quyền, vi phạm Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nên Hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu. Lẽ ra, khi thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo, Văn phòng đăng ký đất đai của huyện L, tỉnh Đ và huyện Đ, tỉnh N phải từ chối và yêu cầu các bên tuân thủ đúng quy định, nhưng các cơ quan này không thực hiện mà lại đồng ý cho đăng ký thế chấp là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm công nhận Hợp đồng thế chấp và quyết định cho Ngân hàng C được đề nghị cơ quan có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ là không có căn cứ.”