Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi:Tôi đang tìm hiểu các thủ tục pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong quá trình đó, tôi thấy có nhiều bước liên quan đến quyết định, chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư nhưng chưa rõ quy định cụ thể. Nhờ luật sư giải đáp giúp tôi, quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm những gì?
Trả lời:
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm những gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 34 Luật Nhà ở 2023 quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:
“Điều 34. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm 03 giai đoạn, cụ thể như sau:
- Giai đoạn 1: Chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Giai đoạn 2: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Giai đoạn 3: Kết thúc dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
2. Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ theo Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 15. Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng vốn đầu tư công thì việc quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Trường hợp quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì thực hiện theo quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng, pháp luật chuyên ngành khác có liên quan; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 26, Điều 28 của Nghị định này.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì việc chấp thuận, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
4. Hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
5. Cơ quan chủ trì thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này gửi lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư và các nội dung sau đây:
a) Tên dự án; tên khu vực trong dự án (nếu có) theo quy định của pháp luật về nhà ở; tên chủ đầu tư trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án;
b) Mục tiêu đầu tư của dự án, địa điểm, quy mô dự án, diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án;
c) Sự phù hợp của các nội dung đề xuất về nhà ở với nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: sự phù hợp của địa điểm thực hiện dự án với khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án; sơ bộ diện tích sàn xây dựng các loại nhà ở của dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm không vượt quá các chỉ tiêu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đối với các loại dự án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 27 của Luật Nhà ở thì có đánh giá sự phù hợp với chỉ tiêu về dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở theo dự án của chương trình phát triển nhà ở;
Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng giữa 2 kỳ kế hoạch phát triển nhà ở nhưng trong cùng kỳ của chương trình phát triển nhà ở thì phải nêu sơ bộ diện tích nhà ở dự kiến hoàn thành theo các giai đoạn của 2 kỳ kế hoạch;
d) Đánh giá sơ bộ phương án kinh doanh sản phẩm của dự án, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở (nếu có);
đ) Việc phân chia dự án thành phần (nếu có), trách nhiệm và tiến độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án.
6. Ngoài nội dung quy định tại khoản 5 Điều này, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.
7. Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này mà có điều chỉnh nội dung về nhà ở quy định tại khoản 5 Điều này thì cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về nội dung này.”
Theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP vừa nêu trên, quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như sau:
- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng vốn đầu tư công thì việc quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
- Trường hợp quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì thực hiện theo quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật về xây dựng, pháp luật chuyên ngành khác có liên quan; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 26, Điều 28 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
- Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng giữa 2 kỳ kế hoạch phát triển nhà ở nhưng trong cùng kỳ của chương trình phát triển nhà ở thì phải nêu sơ bộ diện tích nhà ở dự kiến hoàn thành theo các giai đoạn của 2 kỳ kế hoạch.
+ Đánh giá sơ bộ phương án kinh doanh sản phẩm của dự án, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở (nếu có);
+ Việc phân chia dự án thành phần (nếu có), trách nhiệm và tiến độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án.
- Ngoài nội dung quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.
- Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP mà có điều chỉnh nội dung về nhà ở quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP thì cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về nội dung này.
Trân trọng./.
