Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?

23/06/2025

Luật Nghinh Phong

Đất đai – Nhà ở - Bất động sản - Xây dựng, Hỏi đáp về pháp luật, Bản tin pháp luật

Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang tìm hiểu các thủ tục pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong quá trình đó, tôi thấy có nhiều bước liên quan đến quyết định, chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư nhưng chưa rõ quy định cụ thể. Nhờ luật sư giải đáp giúp tôi, quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?

MỤC LỤC

1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm những gì?

2. Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?

Trả lời:

1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm những gì?

Căn cứ theo quy định tại Chương IV Nghị định số 95/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở:

“Chương IV

CÁC GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Mục 1. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Điều 13. Đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công quy định tại điểm a khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở thì cơ quan, đơn vị được giao chuẩn bị dự án lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư công.

2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở thì cơ quan, tổ chức được người quyết định đầu tư giao lập đề xuất dự án đầu tư.

3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì nhà đầu tư hoặc cơ quan, đơn vị được giao lập đề xuất dự án đầu tư trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

4. Trường hợp pháp luật xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng dự án nhà ở thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư.

Điều 14. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được triển khai thực hiện sau khi có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy trình rút gọn (sau đây gọi chung là quy hoạch chi tiết) đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Yêu cầu về quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:

a) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện đấu giá;

b) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện đấu thầu;

c) Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư thực hiện lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị cơ quan thẩm định quy hoạch lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về khu vực cần bảo đảm quốc phòng an ninh theo quy định tại Điều 4 của Nghị định này trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan thẩm định quy hoạch.

Điều 15. Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng vốn đầu tư công thì việc quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì thực hiện theo quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng, pháp luật chuyên ngành khác có liên quan; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 26, Điều 28 của Nghị định này.

3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì việc chấp thuận, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

4. Hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

5. Cơ quan chủ trì thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này gửi lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư và các nội dung sau đây:

a) Tên dự án; tên khu vực trong dự án (nếu có) theo quy định của pháp luật về nhà ở; tên chủ đầu tư trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án;

b) Mục tiêu đầu tư của dự án, địa điểm, quy mô dự án, diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án;

c) Sự phù hợp của các nội dung đề xuất về nhà ở với nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: sự phù hợp của địa điểm thực hiện dự án với khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án; sơ bộ diện tích sàn xây dựng các loại nhà ở của dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm không vượt quá các chỉ tiêu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đối với các loại dự án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 27 của Luật Nhà ở thì có đánh giá sự phù hợp với chỉ tiêu về dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở theo dự án của chương trình phát triển nhà ở;

Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng giữa 2 kỳ kế hoạch phát triển nhà ở nhưng trong cùng kỳ của chương trình phát triển nhà ở thì phải nêu sơ bộ diện tích nhà ở dự kiến hoàn thành theo các giai đoạn của 2 kỳ kế hoạch;

d) Đánh giá sơ bộ phương án kinh doanh sản phẩm của dự án, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở (nếu có);

đ) Việc phân chia dự án thành phần (nếu có), trách nhiệm và tiến độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án.

6. Ngoài nội dung quy định tại khoản 5 Điều này, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.

7. Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này mà có điều chỉnh nội dung về nhà ở quy định tại khoản 5 Điều này thì cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về nội dung này.

Điều 16. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư công.

2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều này được lựa chọn thông qua một trong các hình thức sau đây:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Chấp thuận nhà đầu tư đối với trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đất đai hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư;

d) Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều này thì quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền là văn bản xác định chủ đầu tư dự án;

b) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền là văn bản xác định chủ đầu tư dự án;

c) Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều này thì văn bản chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án;

d) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này thì văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án.

4. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm các bên.

Điều 17. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi được lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 16 của Nghị định này.

2. Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 16 của Nghị định này mà có diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng thì chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần đất chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 18. Thực hiện các thủ tục liên quan khác trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án

1. Sau khi lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này, chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan như thỏa thuận đấu nối hạ tầng, cam kết bảo vệ môi trường trong trường hợp phải có cam kết, thực hiện giải pháp phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các thủ tục khác có liên quan theo quy định của pháp luật.

Trường hợp dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì chủ đầu tư lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về xây dựng.

2. Tùy theo tính chất của dự án và điều kiện cụ thể, chủ đầu tư có thể thực hiện theo từng bước khác nhau hoặc thực hiện đồng thời các thủ tục quy định tại Điều này, bảo đảm phù hợp với trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Điều 19. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

1. Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

2. Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.

3. Trường hợp sau khi dự án được phê duyệt mà có đề xuất điều chỉnh dự án và có nội dung thuộc diện phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.

Mục 2. GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Điều 20. Lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng

1. Trên cơ sở dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định tại Điều 19 của Nghị định này, chủ đầu tư lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát, chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn (nếu có), khảo sát xây dựng để thiết kế xây dựng dự án theo quy định của pháp luật xây dựng.

2. Các bước thiết kế xây dựng và việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và đáp ứng các yêu cầu về thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp luật về viễn thông.

Điều 21. Cấp phép xây dựng

1. Sau khi phê duyệt thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.

2. Hồ sơ, trình tự thủ tục, thời gian, thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều 22. Thi công xây dựng và kinh doanh mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý về xây dựng tại địa phương theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Việc thi công đầu tư xây dựng dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

3. Việc kinh doanh mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Chủ đầu tư căn cứ vào tiến độ thực hiện dự án và yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại điểm m khoản 1 Điều 93 của Nghị định này để xác định rõ thời hạn cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền tại dự án được phép phân lô bán nền phải hoàn thành việc xây dựng nhà ở trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu quá thời hạn này mà cá nhân chưa xây dựng nhà ở thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; có trách nhiệm giám sát việc xây dựng nhà ở của cá nhân theo nội dung dự án đã được phê duyệt và nội dung hợp đồng đã ký kết.

Điều 23. Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng

1. Chủ đầu tư phối hợp với nhà thầu và các đơn vị có liên quan tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng theo từng giai đoạn và toàn bộ công trình trong dự án, thực hiện lập hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thời điểm nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, trách nhiệm, tổ chức thực hiện nghiệm thu nhà ở, các công trình trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Mục 3. GIAI ĐOẠN KẾT THÚC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Điều 24. Giai đoạn kết thúc dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Công trình nhà ở và các công trình xây dựng khác trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được bàn giao đưa vào sử dụng sau khi được nghiệm thu hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với việc bàn giao nhà chung cư thì còn phải thực hiện các quy định tại Điều 25 của Nghị định này.

Đối với trường hợp là khu đô thị thì việc bàn giao phần hạ tầng đô thị phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quản lý phát triển đô thị.

2. Chủ đầu tư thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Tùy từng loại dự án, việc kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình, đánh giá đầu tư xây dựng công trình được thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp chủ sở hữu tự làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

5. Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện các bước trong giai đoạn kết thúc dự án được thực hiện theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về giám sát đánh giá đầu tư, đất đai, thuế và pháp luật có liên quan.

6. Việc chuyển đổi công năng nhà ở sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng được thực hiện theo quy định tại Chương IX của Nghị định này.

Điều 25. Bàn giao nhà ở

1. Việc bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bàn giao nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật về quản lý, phát triển đô thị.

2. Đối với việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư.

3. Trước khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua, chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định sau đây:

a) Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;

c) Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng;

d) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.

4. Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.”

Theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm 03 giai đoạn, cụ thể như sau:

- Giai đoạn 1: Chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Giai đoạn 2: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Giai đoạn 3: Kết thúc dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2. Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?

Theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP vừa nêu trên, quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như sau:

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng vốn đầu tư công thì việc quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì thực hiện theo quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật về xây dựng, pháp luật chuyên ngành khác có liên quan; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 26, Điều 28 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Theo đó, nội dung cụ thể của Điều 42, 43 Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 26, Điều 28 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP như sau:

“Điều 42. Quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ

1. Việc quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

a) Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo đề nghị của Bộ Xây dựng để bố trí cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng để bố trí cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê;

c) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ để bố trí cho đối tượng đến công tác tại địa phương thuê.

2. Đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này, người có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư quyết định đầu tư, quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ. Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư, quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 43. Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ

1. Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để bố trí cho đối tượng có đủ điều kiện được thuê mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này có thể mua, thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ.

2. Trước khi lập dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ, cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo quy định sau đây:

a) Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại các điểm a, e và g khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê, đối tượng của cơ quan trung ương quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê;

b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê;

c) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại điểm c và điểm đ khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê, đối tượng của địa phương quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê.

3. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư thì dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê, trừ đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư hoặc Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định đầu tư nếu được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền;

b) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quyết định đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng;

c) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư;

d) Nội dung chủ yếu của dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ quy định tại khoản này bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua nhà ở, chi phí có liên quan, nguồn vốn để mua nhà ở, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện dự án, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của cơ quan có liên quan trong việc thực hiện dự án;

đ) Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở tham khảo giá mua bán nhà ở trên thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng thẩm định giá tại thời điểm mua nhà ở.

4. Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau:

a) Trường hợp thuê nhà ở để cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Xây dựng trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;

b) Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;

c) Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;

d) Nội dung chủ yếu của báo cáo đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ quy định tại khoản này bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời hạn thuê, chi phí có liên quan, nguồn vốn để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau khi thuê.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

“Điều 26. Hồ sơ, trình tự thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ

1. Hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bao gồm:

a) Tờ trình đề nghị quyết định chủ trương đầu tư xây dựng dự án được lập theo Mẫu số 01 của Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án (đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư);

c) Các tài liệu khác có liên quan (nếu có).

2. Trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Xây dựng giao cho cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc chuẩn bị tờ trình, hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, gửi lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để đầu tư xây dựng dự án; sau khi có ý kiến của cơ quan này, Bộ Xây dựng hoàn thiện hồ sơ và báo cáo Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành hoặc giao Bộ Xây dựng chủ trì thẩm định quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ.

Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Hội đồng thẩm định, Bộ Xây dựng hoàn thiện hồ sơ và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.

Thời gian cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công có ý kiến trả lời Bộ Xây dựng tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ của Bộ Xây dựng; thời gian thẩm định, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công;

b) Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao cơ quan trực thuộc chuẩn bị tờ trình, hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, gửi lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để đầu tư xây dựng dự án; sau khi có ý kiến của cơ quan này, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thành lập Hội đồng thẩm định chủ trương đầu tư dự án và lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.

Trên cơ sở ý kiến của Hội đồng thẩm định và ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.

Thời gian cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công, Bộ Xây dựng có ý kiến trả lời tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an; thời gian Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an thẩm định, xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công;

c) Đối với dự án thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị tờ trình, hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, gửi lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để đầu tư xây dựng dự án; sau khi có ý kiến của cơ quan này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành.

Trên cơ sở ý kiến của Hội đồng thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ.

Thời gian cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công có ý kiến trả lời tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; thời gian thẩm định, báo cáo Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

3. Nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bao gồm:

a) Sự cần thiết đầu tư, các điều kiện để thực hiện đầu tư, đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch theo quy định pháp luật;

b) Tên dự án;

c) Mục tiêu, quy mô, địa điểm đầu tư;

d) Dự kiến tổng mức đầu tư;

đ) Dự kiến tiến độ, phân kỳ thực hiện đầu tư (nếu có);

e) Các yếu tố liên quan đến an ninh và môi trường;

g) Phân chia các dự án thành phần (nếu có);

h) Giải pháp tổ chức thực hiện.

4. Trường hợp điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ thì hồ sơ bao gồm tờ trình đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, trong đó nêu rõ lý do điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, các nội dung đề nghị điều chỉnh và các tài liệu khác có liên quan (nếu có);

Trình tự, thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án và cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ do Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

b) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

c) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều này.”

“Điều 28. Hồ sơ, trình tự thủ tục đề nghị quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ

1. Hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm:

a) Tờ trình đề nghị quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ có các nội dung quy định tại điểm d khoản 3 Điều 43 của Luật Nhà ở và được lập theo Mẫu số 01 của Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Hồ sơ dự án nhà ở thương mại dự kiến mua để làm nhà ở công vụ;

c) Các tài liệu khác có liên quan (nếu có).

2. Trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này thì Bộ Xây dựng giao cho cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc chuẩn bị tờ trình, hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, gửi lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ; sau khi có ý kiến của cơ quan này, Bộ Xây dựng hoàn thiện hồ sơ và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.

Thời gian cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công có ý kiến trả lời Bộ Xây dựng tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ của Bộ Xây dựng; thời gian Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

b) Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ để bố trí cho các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao đơn vị trực thuộc lập tờ trình, chuẩn bị hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, gửi lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ; sau khi ý kiến của cơ quan này, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hoàn thiện hồ sơ và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.

Thời gian cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở trung ương theo quy định của pháp luật về đầu tư công có ý kiến trả lời Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an; thời gian Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

c) Đối với dự án thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị tờ trình, hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư công ở địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ; sau khi có ý kiến của cơ quan này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

3. Nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm:

a) Địa điểm mua nhà ở;

b) Số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích đối với từng loại nhà mua;

c) Tổng mức đầu tư dự án (tổng kinh phí mua nhà ở, nguồn vốn, cơ cấu nguồn vốn mua nhà ở);

d) Trách nhiệm của các cơ quan có liên quan;

đ) Các giải pháp để triển khai thực hiện dự án.

4. Trường hợp điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì hồ sơ bao gồm tờ trình đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, trong đó nêu rõ lý do điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án, các nội dung đề nghị điều chỉnh và các tài liệu khác có liên quan (nếu có).

Trình tự, thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án và cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

b) Đối với dự án mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

c) Đối với dự án mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều này.

5. Ngân sách trung ương cấp vốn để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng của cơ quan trung ương thuê; ngân sách địa phương cấp vốn để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng của địa phương.”

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP thì việc chấp thuận, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Cơ quan chủ trì thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP gửi lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư và các nội dung sau đây:

+ Tên dự án; tên khu vực trong dự án (nếu có) theo quy định của pháp luật về nhà ở; tên chủ đầu tư trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án;

+ Mục tiêu đầu tư của dự án, địa điểm, quy mô dự án, diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án;

+ Sự phù hợp của các nội dung đề xuất về nhà ở với nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: sự phù hợp của địa điểm thực hiện dự án với khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án; sơ bộ diện tích sàn xây dựng các loại nhà ở của dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm không vượt quá các chỉ tiêu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đối với các loại dự án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 27 của Luật Nhà ở năm 2023 thì có đánh giá sự phù hợp với chỉ tiêu về dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở theo dự án của chương trình phát triển nhà ở. Theo đó, nội dung cụ thể của điểm c khoản 1 Điều 27 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

“Điều 27. Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

1. Nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:

...

c) Dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Dự kiến tổng nhu cầu diện tích sàn nhà ở tăng thêm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó phân định nhu cầu về diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, từng loại hình nhà ở phát triển theo dự án;”

+ Đánh giá sơ bộ phương án kinh doanh sản phẩm của dự án, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở (nếu có);

+ Việc phân chia dự án thành phần (nếu có), trách nhiệm và tiến độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án.

- Ngoài nội dung quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.

- Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP mà có điều chỉnh nội dung về nhà ở quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP thì cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về nội dung này.

Trân trọng./.