Lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi là người đại diện cho một doanh nghiệp đang có ý định tham gia đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại một khu tập thể cũ đã xuống cấp tại trung tâm thành phố. Tuy nhiên, tôi chưa rõ về trình tự pháp lý trong việc chuẩn bị và thực hiện dự án. Vậy, việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
Trả lời:
1. Nhà chung cư là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”
Theo đó, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Căn cứ Điều 20 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 20. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư dự án.
2. Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được điều chỉnh nội dung dự án đầu tư theo quy định của pháp luật xây dựng; trường hợp điều chỉnh nội dung dự án mà thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định này thì phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.”
Theo đó, lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
- Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư dự án;
- Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được điều chỉnh nội dung dự án đầu tư theo quy định của pháp luật xây dựng; trường hợp việc điều chỉnh nội dung dự án thuộc diện phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.
Tại khoản 3 Điều 14 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định:
“Điều 14. Điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn đầu tư công
…
3. Việc điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Điều chỉnh một phần mục tiêu của dự án từ hình thức bố trí tái định cư sang bồi thường bằng tiền hoặc từ bố trí tái định cư tại chỗ sang bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc khi có yêu cầu về điều chỉnh phương án tái định cư dự án của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền yêu cầu điều chỉnh phương án tái định cư dự án làm thay đổi hệ số k bồi thường diện tích căn hộ thì phải lấy ý kiến các chủ sở hữu nhà chung cư trước khi đề xuất điều chỉnh;
b) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên hoặc thay đổi từ 20% tổng số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác không phải nhà ở tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt;
c) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 18 tháng so với tiến độ ghi trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
d) Điều chỉnh phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự án thành phần (nếu có).”
Trân trọng./.
