Hợp đồng thuê tài sản là gì? Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản được quy định như thế nào?

Luật sư cho tôi hỏi: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản được quy định như thế nào? Nếu bên cho thuê không cung cấp tài sản theo đúng như thỏa thuận trong hợp đồng (Ví dụ: Tài sản bị hư hỏng hoặc không đủ chất lượng sử dụng), bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng không?

MỤC LỤC

1. Hợp đồng thuê tài sản là gì?

2. Đặc điểm của hợp đồng tài sản

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Trả lời:

1. Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

2. Đặc điểm của hợp đồng tài sản

- Luôn là hợp đồng có đền bù: Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một thời hạn nhất định, ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thì mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích, trong đó, bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho thuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản).

- Có thể là hợp đồng ưng thuận, có thể là hợp đồng thực tế: Do pháp luật hiện hành không có quy định khác về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, đồng thời qua tính chất của hợp đồng thuê tài sản nên có thể nói rằng, tùy từng trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng thuận hay họp đồng thực tế. Nếu các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực thì hợp đồng thuê tài sản là một hợp đồng ưng thuận bởi tại thời điểm giao kết, họp đồng đã phát sinh hiệu lực dù tài sản thuê chưa được chuyển giao thực tế. Nếu các bên đã thỏa thuận hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên cho thuê đã chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là một hợp đồng thực tế.

- Là hợp đồng song vụ: Từ thời điểm có hiệu lực, các bên trong hợp đồng thuê tài sản đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.

- Về đối tượng của hợp đồng thuê tài sản: Tài sản thuê phải tồn tại ở dạng vật và phải là vật không tiêu hao.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

* Quyền của bên cho thuê

- Bên cho thuê phải là chủ sở hữu của tài sản hoặc có quyền cho thuê.

- Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng.

- Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận và có thể yêu cầu kí cược thế chấp. Nếu các bên không thỏa thuận – được thời hạn trả tiền thì thời hạn đó được xác định theo mục đích thuê căn cứ theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

- Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp các bên có thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn mà bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác căn cứ theo khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 481. Trả tiền thuê

…

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

- Căn cứ theo khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 482. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

...”

* Nghĩa vụ của bên cho thuê

- Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê đúng thời hạn, địa điểm. Phải bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích cho thuê. Trường hợp tài sản thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên cho thuê phải sửa chữa, đổi tài sản khác hoặc phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Trong trường hợp bên thuê đã thông báo việc hư hỏng của tài sản và yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng bên cho thuê không thực hiện yêu cầu đó, nếu bên thuê phải tự mình sửa chữa hư hỏng thì bên cho thuê phải chịu chi phí.

- Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê trong suốt thời gian thuê. Khi có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại căn cứ theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Trong trường hợp này, do lỗi của bên cho thuê nên bên thuê không sử dụng tài sản hết thời hạn của hợp đồng và có thể bị ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất, kinh doanh của mình.

- Trong trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm hoàn trả tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp tài sản thuê là gia súc, bên thuê phải hoàn trả gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê nếu không có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

* Quyền của bên thuê

- Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý căn cứ theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”

- Căn cứ theo khoản 2, khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”

* Nghĩa vụ của bên thuê

- Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả tiền thuê như đã thỏa thuận căn cứ theo Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Nếu trong thời gian sử dụng tài sản bị hư hỏng nhỏ thì phải tự mình sửa chữa căn cứ theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.”

Khi cho thuê lại tài sản, mọi sự hư hỏng, mất tài sản do người thuê lại gây ra thì bên thuê phải chịu trách nhiệm với bên cho thuê.

- Khi hết hạn của hợp đồng thuê tài sản, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Chất lượng của tài sản bị hao hụt đi phụ thuộc vào thời gian sử dụng. Nếu thời gian sử dụng lâu, sự hao mòn càng lớn, giá trị của tài sản còn lại được trừ đi phần khấu hao khi sử dụng.

- Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả căn cứ theo khoản 5 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 482. Trả lại tài sản thuê

...

5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.”

Trường hợp nếu bên cho thuê không cung cấp tài sản theo đúng như thỏa thuận trong hợp đồng (Ví dụ: Tài sản bị hư hỏng hoặc không đủ chất lượng sử dụng), bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, thay thế tài sản hoặc bồi thường thiệt hại. Nếu bên cho thuê không khắc phục được vấn đề, bên thuê có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Trân trọng./.